Arras



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El pacto de arras es también accesorio de una obligación principal (de dar, hacer o no hacer), cuyo cumplimiento garantiza. En virtud de este pacto, una de las partes (tradens) entrega a la otra (accipiens) una cantidad de dinero u otra cosa, que sustituirá o se acumulará a la indemnización de daños y perjuicios debida en caso de que el tradens incumpla la obligación garantizada. Éstas son las denominadas arras penales, que por cumplir una función de garantía, similar a la de la cláusula penal exigible en caso de incumplimiento del deudor, se estudian aquí.

Arras - Derecho Civil

Existen otros tipos de arras, a los que también hay que aludir para una mejor comprensión de las penales aunque cumplen una finalidad diversa a la de éstas. Son las arras penitenciales y las arras confirmatorias, caracterizadas ambas, como las penales, por consistir en la entrega de una suma de dinero (u otra cosa) por uno de los contratantes al otro en el momento de perfeccionarse un contrato o una promesa de contrato. Éste suele ser una compraventa (aunque nada impide que sea cualquier otro), de ahí que la escasa regulación sobre las arras, referida sólo precisamente a las penitenciales y a las confirmatorias, se localice como veremos en las normas dedicadas al contrato de compraventa (tanto civil como mercantil).

La diferencia entre las arras penales y la cláusula penal radica en que, en las arras, lo que va a servir de indemnización o pena se entrega antes del incumplimiento del deudor (no existen arras sin la entrega de una cosa o datio rei), mientras que de la cláusula penal nace la obligación de exigir esa indemnización o pena después del incumplimiento del deudor. Es obvio, por ello, que las arras aseguran de forma más eficaz que la cláusula penal el interés del acreedor, pues mientras que la obligación en que consiste la pena convencional puede que no se cumpla por el deudor que antes incumplió la obligación principal, las arras se encuentran ya en poder del acreedor dispuestas a imputarse a la indemnización de daños y perjuicios, tanto si opta por exigir el cumplimiento como si prefiere resolver el contrato.

El criterio de distinción utilizado permite conceptuar como arras, y no como cláusula penal, los pagos parciales que va haciendo el comprador de un bien y que, en caso de incumplimiento de plazos posteriores, pueden ser retenidos por el vendedor que resuelve el contrato como indemnización de daños y perjuicios. Estas estipulaciones, que se podrían considerar (y de hecho se consideran por numerosos autores) como cláusulas penales si se entiende que para que existan arras la datio rei ha de ser previa al inicio de la ejecución del contrato, son frecuentes, por ejemplo, en los contratos de compraventa que celebran las inmobiliarias y en las compraventas a plazos de bienes muebles (también en los contratos de arrendamiento financiero).

Las arras penales no se regulan en el Código, aunque son perfectamente admisibles como emanación de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC). Su similitud con las cláusulas penales permite, no obstante, aplicar por analogía los artículos 1152 a 1155 CC. Al igual que las cláusulas penales con función de garantía, las arras penales pueden ser o bien liquidatorias del daño o bien punitivas del incumplimiento; las primeras sometidas al artículo 1152.I, y las segundas al artículo 1153, inciso 2º. Las arras penales entregadas serán exigibles además de la indemnización correspondiente al incumplimiento de la obligación tomado en consideración por las partes (recordemos que éste puede ser un cumplimiento irregular o un incumplimiento total) sólo cuando expresamente así se haya pactado; en otro caso, las arras sustituirán a la indemnización de daños y perjuicios, de modo que no será necesario probar ni cuantificar éstos. La aplicación del artículo 1152.II lleva a entender que el incumplimiento del deudor, para que el acreedor se quede con las arras, ha de ser culpable, salvo que se haya pactado también esa facultad cuando el incumplimiento fuera debido a caso fortuito o fuerza mayor. Se podrán moderar por los tribunales si el incumplimiento no ha sido total (art. 1154). Las arras seguirán la suerte de la obligación principal garantizada (art. 1155).

Es posible pactar, si la relación obligatoria es sinalagmática, lo que cabe llamar arras penales recíprocas o bilaterales, esto es, que si incumple su obligación el tradens se deriven los efectos ya vistos (supuesto normal de arras penales), y que si incumple su obligación el accipiens tenga que devolver duplicadas las arras recibidas (es decir, la cantidad entregada más otro tanto). La mayoría de los autores explican las arras derivando de ellas en todo caso este doble efecto, probablemente por mimetismo con las arras penitenciales (reguladas en el art. 1454 CC). Pero realmente no se ve la necesidad de que siempre vayan de la mano ambas consecuencias cuando se pactan unas arras penales, por más que la obligación sea sinalagmática, pues la obligación del accipiens de devolver duplicada la cantidad entregada es más bien una cláusula penal que debería establecerse por las partes (como en el caso de la STS 25.10.2006 -RJA 6704).

Hasta aquí hemos visto el supuesto de que incumpla el deudor su obligación garantizada con arras. ¿Qué ocurre con ellas si el deudor cumple su obligación y no resultan, pues, exigibles? Como las arras están ya en poder del acreedor, el importe de las mismas se imputará normalmente al precio debido, aunque se ha podido pactar la devolución de las mismas al tradens.

Las arras penitenciales son aquellas que se entregan por una de las partes de un contrato a la otra con la finalidad de que pueda desligarse del mismo cualquiera de ellas si así lo desea, la primera perdiéndolas y la segunda devolviéndolas duplicadas (es decir, entregando otro tanto además de devolver lo recibido). También estas arras son similares a otro tipo de cláusula penal, la que tiene una función penitencial (art. 1153, inciso 1.º CC), aunque obviamente no constituyen una obligación facultativa (pues ya se han entregado). Como la multa penitencial, no se prevén para el caso de que se produzca un incumplimiento (esas serían unas arras penales) sino para que pueda producirse precisamente ese incumplimiento, lícito porque dejaría de existir un vínculo entre las partes.

Estas arras penitenciales se admiten en el artículo 1454 CC ("Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas"), pero no se dispone su plazo de ejercicio ni su destino cuando ninguna de las partes ejerce la facultad permitida de desistimiento (o de arrepentimiento, no de rescisión a pesar de la literalidad del precepto). En cuanto al plazo de ejercicio, habrá que estar a lo pactado, sin que en ningún caso pueda superar el inicio de la ejecución del contrato. En cuanto al destino de las arras si no se desiste del contrato, hay que distinguir que el contrato se cumpla o que, por el contrario, se incumpla. Si se cumple, salvo que se haya convenido otra cosa, las arras deberán imputarse al precio a pagar por el deudor que las entregó. Si se produce un incumplimiento, la duda está en decidir si las arras funcionarán como indemnización pactada (considerándolas entonces, además de penitenciales, penales) o como simple parte del precio (considerándolas meramente confirmatorias), pareciendo más razonable esta segunda alternativa salvo que se haya pactado la primera.

Una tercera modalidad de arras son las llamadas confirmatorias, que funcionan como pago parcial del precio de una compraventa necesariamente perfecta. En este caso la entrega de una suma de dinero por el comprador al vendedor es una señal de la celebración del contrato, una prueba de su existencia. Si las arras entregadas son confirmatorias (ni penitenciales ni penales) ninguna de las partes puede, por su sola voluntad, liberarse de cumplir, ni valen como indemnización prefijada de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del comprador, que se calculará de acuerdo con las reglas generales ya se opte por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato (pues insistimos en que estas arras son sencillamente parte del precio pagado). Ahora bien, unas arras penales o penitenciales pueden ser, a su vez, confirmatorias. Este tipo de arras se regulan en el artículo 343 Cco: "Las cantidades que, por vía de señal se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario".

Si una de las partes entrega a la otra una cantidad de dinero en concepto de arras o señal, sin especificar para qué lo hace (algo muy frecuente en la práctica, donde proliferan entregas de dinero en calidad de señal y parte del precio o sencillamente de señal), no está clara la función que cumplirán estas arras. Este es uno de los problemas que con más frecuencia se plantea ante los tribunales, pues mientras que a uno de los contratantes le puede interesar dejar sin efecto el contrato (calificando las arras de penitenciales), al otro, lo contrario (calificándolas de confirmatorias o penales). Aunque hay opiniones para todos los gustos, podría resumirse la cuestión del siguiente modo, tal y como la resuelve el Tribunal Supremo: si no está claro que se le haya querido asignar por las partes un valor añadido a la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal, se considerará como parte del precio (arras confirmatorias); sólo se estimarán penitenciales las arras entregadas cuando explícitamente así lo hayan acordado las partes, de forma clara e indubitada (STS 22.9.1999 -RJA 7265); se juzgarán penales las que por pacto tengan este carácter (STS 9.10.1989 -RJA 6897).

Fuente:
Manual de Derecho Civil, Susana Quicios.