Gravámenes ocultos en la cosa objeto de compraventa



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El artículo 1483 del Código Civil estudia el presupuesto de venta de finca con gravámenes ocultos e ignorados, que son descubiertos después por el comprador.

Compraventa, gravamenes ocultos y Derecho civil

- Requisitos para estar ante el presupuesto de venta de finca con gravámenes ocultos e ignorados, descubiertos a posteriori por el comprador


Han de concurrir los siguientes requisitos: se tratará de gravámenes reales, pues los personales no afectan a tercero dado su exclusivo carácter inter partes; el gravamen será una carga o servidumbre no aparente, oculto objetivamente y desconocido por el comprador, no siendo mencionado por el vendedor en la escritura de transmisión. Finalmente, se presumirá que no se habría producido la adquisición de resulta el gravamen conocido por el comprador (Sentencia del Tribunal Supremo 26.12.2002 - RJA 2003, 1275).

- ¿Qué podrá hacer el comprador, tras descubrir dichos gravámenes en la cosa objeto de compraventa?


Dándose estas condiciones, el comprador podrá optar entre pedir la resolución del contrato, o una indemnización correspondiente al importe de al minoración del valor de la finca a causa de la carga. El plazo para el ejercicio de la acción de resolución o solicitud de indemnización es el de un año contado a partir del otorgamiento de la escritura. Se trata de un plazo de caducidad. Como puede ocurrir que el comprador no conozca la existencia de la carga dentro de ese año, se abrirá de nuevo el plazo de un año, que se contará en este caso desde que tenga lugar el conocimiento de la carga. De acuerdo con una interpretación literal del precepto, sólo se abre este nuevo plazo de un año para pedir la indemnización, no ya para resolver el contrato.

El problema se plantea cuando la carga o servidumbre no aparente se encuentra inscrita en el Registro, desconociéndola a pesar de ello el comprador. Parece que este supuesto queda al margen del artículo 1483 del Código Civil, debido a la publicidad que proporciona el Registro, y sólo tendría efectos el desconocimiento si se pudiera demostrar el dolo por parte del vendedor (Sentencia del Tribunal Supremo 17.11.2006 - RJA 8932). En cambio, si resulta que la carga no aparece inscrita, adquiriendo el comprador una finca libre de cargas conforme al Registro, aquélla no le será oponible en virtud de la protección que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -cumplidos sus requisitos- otorga al adquirente que confía en los datos registrales. En este caso no es necesario acudir a la protección que dispensa el artículo 1483 del Código civil en la medida en la que la carga no le será oponible en virtud del principio de fe pública registral.

Tratándose de servidumbres legales, se ha sostenido que, precisamente por ese carácter deben ser conocidas por el comprador, por lo que le afectarán, a pesar de no resultar especificadas en la escritura. Este tesis se ha matizado por cierto sector doctrinal, que ha entendido que si se trata de servidumbres legales que exigen declaración judicial o administrativa debe ser aplicable la garantía del artículo 1483 del Código Civil, pues el vendedor debió advertir de su existencia antes de la venta.

La calificación del supuesto del artículo 1483 del Código Civil como un tipo de saneamiento ha sido puesto en duda por la doctrina, dado que no se exige sentencia judicial como consecuencia de un proceso entre tercero y comprador.

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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos) | Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano | Páginas 88 - 89.