La venta de cosa futura



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El artículo 1445 del Código civil exige para la perfección del contrato de compraventa que la cosa que constituye su objeto sea determinada. Lo que implica que la cosa objeto del contrato no ha de confundirse con otras distintas. Se admite la mera determinabilidad inicial del objeto, por lo que para la perfección del contrato es suficiente con que existan en él indicaciones suficientes para la determinación definitiva del objeto, sin necesidad de nuevo acuerdo. Es pues necesario distinguir entre la determinación inicial del objeto, que se produce en el mismo momento de perfeccionarse el contrato, y la determinación posterior, que se llevará a cabo mediante los criterios que en el propio contrato hayan previsto las partes (STS 8.3.2002 - RJA 1914).

Compraventa de cosa futura

- La cosa objeto del contrato, determinada y dentro del comercio


Además de determinada, en el sentido anteriormente indicado, la cosa objeto del contrato estará dentro del comercio (artículo 1271 del Código civil), quedando excluidas las cosas imposibles (artículo 1272 del Código civil).

La cosa a la que se refiere el artículo 1445 del Código civil ha de ser considerada en sentido amplio, comprendiendo también los derechos y bienes inmateriales.

- Las cosas futuras, objeto de compraventa


Las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa (artículo 1271 del Código civil). Constituyen cosas futuras aquéllas que no existen en el momento de la celebración del contrato pero que existirán, de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos (emptio rei speratae). Por ejemplo, pensemos en la compraventa de unos locales comerciales sitos en un edificio en construcción. No serán de aplicación las normas del contrato de compraventa cuya premisa esencial sea la existencia actual de objeto, normas que por el contrario serán aplicables cuando la cosa deje de ser futura, pasando a tener una existencia actual.

- ¿Qué problema plantea la venta de cosa futura?


El problema que plantea la venta de cosa futura es la inexistencia posterior del objeto. En tal caso, el comprador dejará de deber el precio al vendedor, precisamente porque la cosa no ha llegado a existir. En la venta de cosa futura no sólo pesa sobre el vendedor la obligación -esencial, por otra parte- de entrega de la cosa una vez que ésta alcance existencia real y efectiva. También pesa sobre él un deber de desplegar la actividad necesaria encaminada a que dicha existencia devenga actual (STS 18.9.1996 - RJA 6725). Incluso podría afirmarse una obligación en sentido negativo, de no impedir tal existencia. La omisión de estas obligaciones supone el nacimiento en favor del comprador del derecho a reclamar una indemnización por incumplimiento contractual.

- Compraventa de cosa futura (emptio rei speratae): un contrato conmutativo


La compraventa de cosa futura en esta modalidad de emptio rei speratae es un contrato conmutativo, a diferencia de una segunda modalidad de venta de cosa futura conocida como emptio spei, que es contrato aleatorio en cuanto que el comprador deberá pagar el precio con independencia  de que la cosa llegue a existir. Es necesario advertir que la propia configuración de la emptio spei ha hecho que cierto sector de la doctrina le haya negado la consideración de compraventa, calificándola como contrato atípico al que sólo por analogía son aplicables las normas de la compraventa.

- Pérdida del objeto del contrato y la indemnización por daños y perjuicios al comprador


Según el artículo 1460.I del Código civil, quedará sin efecto el contrato en caso de pérdida total del objeto al tiempo de celebrarse la venta por imposibilidad de la prestación. Sin embargo, cuando el vendedor conozca el perecimiento de la cosa anterior a la venta, deberá indemnizar daños y perjuicios al comprador, por culpa in contrahendo. La misma solución se puede aplicar si es el comprador quien conocía la pérdida anterior. En los casos en los que la pérdida del objeto sea parcial (imposibilidad parcial de la prestación), dispone el artículo 1460.II del Código civil que el comprador puede exigir la parte de la cosa aún existente, abonando su precio en proporción al total convenido, o desistir del contrato.

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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contrato), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, páginas 77-79.