Los que ahora llamamos "derechos reales limitados" se agrupan con la propiedad para formar el género o conjunto genérico de los derechos reales. Su tipología coincide, pues, con las características generales de esta clase de derechos. Son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que el titular puede hacerlos valer erga omnes y le confieren un poder inmediato sobre las cosas.
Divergen, sin embargo, de la propiedad por algunas características muy definidas que a continuación trataremos de especificar. Según la concepción tradicional, de la que toda la nomenclatura deriva, la propiedad otorga un señorío jurídico universal o, por lo menos tendencialmente, ilimitado. Precisamente por eso a estos derechos reales se les denomina derechos reales limitados. A veces se les llama también derechos limitativos del dominio, porque constituyen una comprensión o restricción de esta última figura. Cuando se habla de derechos reales "limitados" lo que se quiere decir es que son limitados ellos mismos frente a la tendencial ilimitación del dominio.
Esta última característica -la tendencial ilimitación- no es la propiedad moderna enteramente exacta, porque, como sabemos, la propiedad moderna presenta sus propios límites y los límites de la propiedad no se pueden configurar o pensar como excepcionales, sino que son las coordenadas que determinan la normativa o el estatuto de la propiedad. Lo que es cierto, en todo caso, es que la propiedad presenta unas posibilidades de ejercicio mayores y más amplias, que podríamos llamar pluridireccionales (el uso, el disfrute, la consumición, la disposición, etc.). En este sentido, los derechos que ahora estudiamos son limitados, porque reciben sólo alguna de esas facetas del pluridireccional goce dominical.
En la concepción que es tradicional entre nosotros, a estos derechos se les llama también derechos reales sobre cosa ajena, lo que lógicamente hace que presupongan la propiedad y que además esta propiedad deba pertenecer necesariamente a otra persona.
Nuestro derecho no conoce derechos reales limitados sobre cosa propia, pues siempre que la titularidad de uno y otro derecho recaen en la misma persona parece que debe producirse como efecto la extinción del derecho real limitado por consolidación. No es discutible en el Derecho español, sin embargo, la posibilidad de existencia de derechos reales limitados sin el soporte de una previa propiedad. La extinción del dominio por derelicción o abandono no impide la subsistencia de los derechos reales que sobre la cosa abandonada pudieran existir, pues de lo contrario se perjudica a terceros. Por todo ello, el calificativo de derechos reales limitados es más exacto que el de derechos sobre cosa ajena.
Fuente:
Sistema de Derecho Civil, Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón. Páginas 19-20.
