La Prioridad y el Rango de los Derechos Reales en relación con el Registro de la Propiedad.



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Las conclusiones a las que hemos llegado en el artículo anterior necesitan de algún reajuste cuando los derechos reales en colisión son derechos que tienen o que han debido tener acceso al Registro de la Propiedad y ser en él objeto de inscripción. Parece claro que la prioridad temporal que ha de ser tenida en cuenta no puede en tal caso ser la que otorga la fecha del negocio constitutivo del derecho, sino que, al ponerse el derecho en conexión con el Registro, el sistema tiene que ser modificado.

¿Cuál es el criterio que puede seguirse para resolver los problemas de preferencia entre derechos reales con acceso al Registro de la Propiedad? El sistema básico es el de la prioridad cronológica o temporal. Se trata pura y simplemente de una readapción de la vieja regla prior tempore potior iure, sustituyendo la fecha por la de entrada o de ingreso del documento en el Registro de la Propiedad.

Por ejemplo: si sobre una misma finca se han constituido dos hipotecas, por escritura pública ambas, una en primero de febrero y otra en primero de marzo, pero esta última ha llegado al Registro el día 15 de marzo, mientras que la otra no llegó hasta el día 20, será preferente y de mejor rango la hipoteca que se constituyó en primero de marzo y que entró en el Registro el día 15, aunque extrarregistrarlmente la otra fuera más antigua.