La Relación de los Derechos Reales Limitados entre sí



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Para resolver este problema es menester no perder de vista que la existencia de un derecho real no impide la constitución de otro posterior, de la misma o de distinta naturaleza sobre la misma cosa.

Se produce entonces una concurrencia de derechos, con la consiguiente colisión, que no puede resolverse con el principio de igualdad de condición (par conditio) como en los derechos de crédito, sino estableciendo una preferencia, rango o jerarquización, porque al recaer sobre la cosa los derechos pueden ser entre sí incompatibles. Los criterios para establecer el rango son diversos, pero la tradición jurídica concede el mayor rango a la mayor antigüedad (prior tempore potior iure), de manera que el derecho más antiguo es preferido al más moderno y lo excluye mientras subsiste.

Un análisis más detenido de la situación de concurrencia de derechos reales, puede hacerse distinguiendo dos hipótesis, según que sobre una misma cosa coexistan derechos de la misma naturaleza o derechos de naturaleza diversa.

Si la concurrencia se establece entre derechos de la misma naturaleza, en virtud de la regla antes indicada, el derecho más antiguo será preferido al más moderno. Los derechos posteriores, al quedar subordinados y ser además incompatibles en orden a su ejercicio por ser de idéntica naturaleza, o bien quedan en alguna medida como derechos expectantes, pendientes de la desaparición del derecho preferente, o bien tienen en su ejercicio que respetar íntegramente el derecho de mejor rango o condición.

Si sobre una misma finca se hubieran constituido dos diferentes derechos de usufructo, cada uno de ellos en favor de un diferente usufructuario, sólo el usufructo preferente atribuirá un pleno disfrute de la cosa y el segundo usufructo permanecerá latente, como simple derecho expectante mientras el primero subsiste.

Si sobre una misma finca se hubieran constituido varias hipotecas, la primera hipoteca otorgará a su titular un derecho pleno de realización del valor de la coa y una prelación absoluta sobre el precio obtenido. Los titulares de las hipotecas ulteriores sólo tendrán derecho al remanente del precio si lo hubiera. Si ejercitan su derecho antes de que lo hubiera hecho el titular de la primera hipoteca, la realización del valor (subasta de la cosa) se lleva a cabo respetando íntegramente la primera hipoteca, de suerte tal que la cosa pasará a manos del adquirente con la carga de la primera hipoteca.

La regla es, pues, que el derecho anterior es preferente y de mejor rango que el posterior y que la constitución posterior de un derecho real de idéntica naturaleza, si bien no queda impedida y puede válida y eficazmente hacerse, no puede limitar ni perjudicar el derecho más antiguo.

La antigüedad de los derechos, a efectos de resolver la colisión, se mide por la fecha en que se hubiera llevado válida y eficazmente a cabo el acto constitutivo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que como esa fecha no sólo surte efectos entre las partes de tal acto constitutivo y que el titular del derecho en colisión es rigurosamente un tercero, habrán de tenerse en cuenta las reglas necesarias para que la fecha pueda tenerse por cierta y producir sus efectos en relación con tale sterceros.

Por ejemplo: si los usufructos concurrentes en la misma cosa han sido constituidos uno de ellos en documento privado y el otro en documento público, habrá de considerarse más antiguo y vigoroso el que resulte del documento público, pues la fecha del documento privado no produce efectos respecto de terceros (cfr. art. 1277 CC).

Cuando los derechos concurrentes son de naturaleza diversa, el principio es también el de preferencia y prioridad del derecho más antiguo, de manera que el derecho posteriormente constituido no puede perjudicar ni limitar en nada el derecho preferente.

Si se constituye una hipoteca sobre una finca, sobre la cual existe ya constituido un derecho de usufructo, el acreedor hipotecario sólo podrá ejercitar su derecho de realización del valor respetando íntegramente el usufructo, lo que significa que la finca habrá de ser vendida y transmitida con el derecho de usufructo, aunque ello determine, como es obvio, que se obtenga por ella un precio menor.
Si, a la inversa, se constituyera un usufructo sobre una finca anteriormente hipotecada, para el acreedor hipotecario las cosas ocurrirán como si el usufructo no existiera y si ejercita su derecho de realización de valor, el usufructo será ineficaz y podrá transmitirse la cosa libre de tal carga.

Puede, por último, ocurrir que los diferentes derechos reales que concurran sean compatibles, por suponer cada uno de ellos utilizaciones diferentes o diversos servicios de la cosa (v. gr., se constituye primero una servidumbre de paso y después otra de acueducto sobre una misma finca). Si la compatibilidad es completa, no hay verdadera colisión, ni por consiguiente necesidad de resolver conflicto alguno, pero si, en alguna medida, aunque sea limitada, la colisión de produce, las reglas a aplicar son las mismas anteriormente expuestas: los derechos posteriores no pueden perjudicar a los derechos anteriores.

Fuente:
Sistema de Derecho Civil, Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón.