Resolución en la Venta de Inmuebles por falta de Pago del Precio



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En el contrato de compraventa de bienes inmuebles se puede pactar que la falta de pago del precio en el tiempo convenido dé lugar a la resolución de pleno derecho del contrato. Es el acto comisorio en la compraventa o condición resolutoria expresa. No obstante, el artículo 1504 del Código civil dispone que el comprador podrá pagar, aun después de haber expirado el plazo convenido, en tanto no haya sido judicial o notarialmente requerido de pago por el vendedor. Lo que implica que el incumplimiento no determina por sí solo la resolución, sino que es una condición para que el vendedor realice el requerimiento exigido.

Inmuebles

Ahora bien, hecho el requerimiento, el pago del comprador no evita la resolución y el Juez no podrá conceder al comprador nuevo término. La condición resolutoria no produce la resolución en el propio momento del incumplimiento -al ser necesario el requerimiento-, pero sí la produce retroactivamente, en aquel momento. El requerimiento ha de contener una intimación referida no al pago del precio, sino a que el comprador se allane a resolver la obligación, reflejándose la decisión expresa de optar por la resolución (SSTS 26.6.2000, 25.2.2002 y 2.2.2005 - RJA 5907, 2319 y 1552).

Son presupuestos para la aplicación del efecto resolutorio del artículo 1504 del Código civil los siguientes: se tratará de venta con precio total o parcialmente aplazado; existirá incumplimiento total o parcial en el plazo estipulado; y, finalmente, el vendedor habrá cumplido sus obligaciones.

El artículo 1504 del Código civil concede mayor tutela a los compradores en cuanto que permite pagar después de incumplido el plazo. Sin embargo, producido el requerimiento, el juez no podrá otorgar un nuevo plazo para el cumplimiento, facultad que sin embargo reconoce el artículo 1124 del Código civil. El artículo 1504, como norma específica resulta de aplicación preferente.

La resolución del artículo 1124 del Código civil es de aplicación a los contratos de compraventa de bienes inmuebles en todo caso, aun cuando no se haya establecido condición resolutoria expresa (condición resolutoria tácita).

Resuelto el contrato, el comprador deberá devolver la cosa recibida y el vendedor la parte del precio que hubiese llegado a percibir. Si no opta por la resolución, el vendedor siempre podrá ejercer la acción de cumplimiento del contrato, esto es, exigir el precio aplazado debido.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano. Página 97.