Cesión de solar por pisos a construir (concepto y naturaleza)



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El contrato de cesión de solar por pisos a construir es una figura contractual atípica de la cual el propietario se un solar se compromete a transmitirlo a un promotor o constructor que adquiere la propiedad, a cambio de determinados pisos o locales de entre aquellos que el promotor o constructor se propone construir en el solar adquirido. Llamaremos en adelante cedente al propietario que cede o aporta el solar y cesionario al adquirente del mismo.

La ventaja fundamental que dicho contrato reporta al promotor o constructor, cesionario del solar, es que no necesita acudir a medios de financiación para la adquisición del solar, con el consiguiente ahorro de intereses. Respecto al cedente, el contrato tiene la ventaja de que el mismo no se ve obligado a acometer la labor de urbanización y edificación, para acceder a la propiedad de pisos y locales construidos sobre el solar de su propiedad.

El concepto anteriormente apuntado corresponde al tipo más básico de aportación de solar. Sin embargo, existen otros modos, de configurar la relación, similares en sus efectos económicos, pero con características propias. Así por ejemplo, puede pactarse la cesión del solar a cambio, no de determinados elementos privativos, sino de una sola participación en los beneficios de la venta de los pisos o locales a terceros. También es posible que la prestación del cesionario consista en una participación en los beneficios de la venta de los pisos o locales a terceros. También es posible que la prestación del cesionario consista en una participación a modo de cuota en la comunidad sobre el inmueble resultante, pudiendo ésta determinarse sobre un número concreto de pisos o locales. En este último caso el cedente del solar no adquirirá la propiedad de los mismos hasta el momento de la especificación.

Como modalidad que afecta, más que a la prestación del cesionario, a la prestación del cedente, encontramos el caso de transmisión por parte de éste, no del derecho de propiedad sobre el solar, sino tan sólo del derecho de vuelo.

Un último supuesto lo constituye la venta del solar con reserva del derecho de vuelo a favor del cedente, sobre determinados pisos o locales a construir por el cesionario del solar.

Se trata en todos los casos de contratos atípicos, carentes de regulación específica (salvo en el Derecho catalán), que han ido surgiendo por necesidades de la práctica. El tipo básico (cesión de solar por pisos o locales a construir) tenía algún reconocimiento reglamentario en el artículo 13 RH (redacción dada por RD 1867/1998 de 4 de septiembre). Sin embargo dicho precepto ha sido declarado ilegal por la STS (Sala 3ª) 31.1.2001 - RJA 1083.

La opinión mayoritaria opta por considerar al contrato al que hemos denominado básico (cesión de solar por pisos o locales) como permuta de cosa presente por cosa futura. Otras opiniones lo consideran contrato de sociedad, en cuyo caso encaja mejor la denominación que, en ocasiones, recibe el contrato de aportación de solar por piso a construir. También ha sido calificado de contrato mixto de permuta y sociedad, o bien mixto de permuta y de obra, o bien contrato atípico do ut des, o do ut facias et des, no encajable plenamente en ninguna de las tipologías específicamente reguladas en el Código.

Dada la propia variedad de formas a través de las cuales puede articularse el contrato, no se puede atribuir una naturaleza única al contrato. Habrá que estar a la propia regulación que las partes hayan querido dar a su relación. En caso de ausencia de autorregulación habrá que estar a las normas establecidas en el Código (o incluso en leyes especiales, como la Ley de Ordenación de la Edificación), para los contratos típicos (compraventa, permuta, contrato de obra) cuyas obligaciones principales se asemejen más a las establecidas contractualmente para cada uno de los contratantes.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 142-143.