Cesión de solar por pisos a construir (incumplimiento)



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Los casos más típicos de incumplimiento del cedente son aquéllos en los que no existe identidad entre el solar descrito en el contrato de permuta y el solar que finalmente puede efectivamente ser entregado para su edificación. Al respecto podría aplicarse la regulación establecida en los artículos 1469 y ss. del Código. En caso de entrega del solar con cargas y gravámenes, habiéndose comprometido el cedente a su entrega libre de los mismos, señalábamos con anterioridad que sería de aplicación lo establecido en el art. 1483 CC.

Otros supuestos de incumplimiento de entrega del solar, o de la entrega en las condiciones pactadas, darán lugar a las acciones previstas en el artículo 1124 CC. (Vid. sobre incumplimiento STS 22.6.1999 - RJA 4890).

Los supuestos en los que se puede producir el incumplimiento del cesionario son muy variados. Respecto a los supuestos de incumplimiento por retraso en la entrega, vicios en la construcción, entrega de pisos o locales en cantidad o calidad inferior a la pactada..., los medios defensivos del cedente serán similares a los de cualquier comprador de piso a construir.

En caso de ejercicio de la acción resolutoria por parte del cedente, si la construcción ya ha comenzado, hay que tener en cuenta que el cesionario no podrá entregar el solar tal y como se encontraba en el momento de perfección del contrato. Resulta necesario determinar qué derechos ostenta en ese caso el cedente sobre la edificación, a fin de evitar enriquecimientos injustos. No obstante, como cláusula penal, cabe pactar que el cedente pueda hacer suyo todo lo edificado hasta ese momento, sin indemnización al cesionario.

La STS 27.3.2006 (RJA 1816) consideró que no procedía la resolución, pues, aunque de forma tardía, la obra se había entregado.

En ausencia de pacto, y acudiendo al principio de interdicción del enriquecimiento sin causa, se ha señalado que el cedente debería abonar el valor de la indemnización de daños y perjuicios. Ello tiene el inconveniente de que frecuentemente el cedente no dispondrá de medios económicos para hacer frente a dicha obligación, por lo que el supuesto será resuelto finalmente mediante la venta forzosa del solar por parte del cedente al cesionario (opción del art. 361 CC); precisamente lo que se trata de evitar con el ejercicio de la acción resolutoria.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 144-148.