Cesión de solar por pisos a construir (obligaciones de las partes)



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La fundamental obligación del cedente es la entrega y transmisión de la propiedad del solar. En efecto, normalmente la cesión implicará la transmisión de la propiedad del mismo, que deberá hacerse libre de cargas y gravámenes salvo pacto en contrario. En caso de que el solar estuviese gravado, sin mencionarlo en la escritura, será de aplicación lo establecido en el artículo 1483 CC.

Al hablar del objeto del contrato, nos hemos referido a la necesidad de que el solar sea apto para la posterior edificación por el cesionario. Algún autor ha tratado de reconducir el supuesto de transmisión del solar que no es apto para la edificación que el cesionario se propone hacer, a un supuesto de vicio oculto, lo cual daría lugar a la aplicación del art. 1484 CC, si bien, se pone de manifiesto que el carácter oculto del vicio sería incompatible con la cualidad de perito que normalmente concurrirá en el cesionario, el cual debería haber estudiado y apreciado la aptitud del solar para su edificación. Otras opiniones sostienen que el contrato, en estos supuestos, es susceptible de anulabilidad por error, si bien, de nuevo, hay que tener en cuenta el requisito de la excusabilidad en el contratante que ha sufrido el error, a fin de conseguir la anulación del mismo. También puede defenderse que nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento del cedente, si conocía o debía conocer la inviabilidad urbanística de la edificación, o de resolución por imposibilidad objetiva, en caso contrario. Vid., por ejemplo, STS 6.11.2003 - RJA 8265.

Cosa distinta ocurre en el caso de que resulte imposible edificar al haberse producido un cambio en los planes urbanísticos, con posterioridad a la celebración del contrato. Si el cesionario no ha incurrido en mora o culpa, procederá la resolución por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, sin que exista derecho de indemnización a favor de ninguna de las partes.

La obligación esencial del cesionario, en el contrato básico de cesión de solar por pisos o locales, consiste en la construcción y posterior entrega de los elementos privativos al cedente. Respecto a la labor de edificación o construcción no es necesario que la lleve a cabo por sí mismo, pues la misma puede ser realizada por un tercera. Lo importante es que se responsabilice de la efectiva construcción.

En caso de que sea necesaria la previa demolición del inmueble que se alza sobre el solar que será objeto de reedificación, dicha tarea será normalmente encargada al cesionario, si bien no hay inconveniente en que el cedente asuma dicha obligación en el contrato.

Salvo pacto en contrario, es labor del cesionario, en calidad de nuevo propietario del solar, la de gestionar los trámites administrativos necesarios para poder llevar a cabo la edificación (obtención de licencia de obras, posterior obtención de licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad en los casos en que resulta necesaria, etc...).

Es probable que el cesionario haya constituido hipoteca sobre la totalidad del inmueble, a fin de obtener financiación. Al proceder a la distribución de la misma sobre los diferentes pisos y locales, el cesionario deberá abstenerse de consignar parte de dicha carga sobre los pisos adjudicados al cedente, o bien satisfacer el crédito sobre ellos consignado, antes de hacer entrega al cedente de los elementos independientes que le corresponden. Es decir, dicha entrega procede, en principio, como es lógico, sin la carga de la hipoteca que sobre ellos pudiera recaer.

Como se desprende de lo dicho anteriormente, son muchos los riesgos que corre el cedente del solar. Mientras que él ha cumplido su obligación, transmitiendo la propiedad del solar, a efectividad de sus derechos tiene que esperar al momento en que la edificación esté terminada. Entre tanto, pueden sobrevenir eventos que den al traste con sus expectativas de cumplimiento. Se trata, en general, de los riesgos propios del contrato de compraventa de viviendas en construcción, con la diferencia o el agravante, como hemos dicho, de que el cesionario ha cumplido ya su deber de prestación íntegramente. Además del incumplimiento culpable o doloso de la obligación de construir, previa a la entrega, por parte del cesionario, puede el cedente correr el riesgo de la transmisión a tercero de los derechos sobre los elementos a él reservados, o el embargo de los mismos, o bien el riesgo de que el terreno sufra disminución del aprovechamiento urbanístico, o de que el cesionario no obtenga las facultades urbanísticas necesarias para edificar, o bien la aparición de defectos en la construcción, utilización de materiales de calidad inferior a la establecida en la memoria de calidades, demora en el plazo de entrega... A las consecuencias que debe desencadenar la concurrencia de estos supuestos nos referiremos al tratar el incumplimiento del contrato.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 144-146.