Duración del contrato de arrendamiento de cosas



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La duración del arriendo debe ser determinada o determinable, pues se trata de evitar que existan bienes sometidos a vinculaciones perpetuas. Cuando el arrendamiento tiene fecha determinada no hay problema. Si no tiene fecha fijada y se trata de arrendamientos de fincas rústicas (a salvo lo prevenido en la legislación especial), se entiende hecho el arriendo por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos (art. 1577 CC). De no tratarse de un arrendamiento de estas características se tiene en cuenta la forma en que se ha pactado la renta. Se entiende hecho el arriendo por días, meses, o años en función del período que se ha elegido para fijar la renta (anual, mensual, diaria) con independencia de que, de hecho, se pague en ese período (art. 1581 CC). Así, si la renta se fija anualmente, ese será el período de duración aunque el pago sea mensual.

Estas mismas reglas deben regir, en lugar de optar por la nulidad del contrato, en caso de que se haya establecido un plazo indefinido. Hay que entender aquí el término "indefinido" como equivalente a indeterminado, y no como sinónimo de perpetuo; por tanto, resultan de aplicación los artículos 1581 y 1577 CC. En algún caso la doctrina ha admitido que la duración del contrato de arrendamiento se deje a voluntad del arrendatario o que se pacte que el contrato desplegará sus efectos hasta que sea denunciado por alguna de las partes. Ello estaría en consonancia con la facultad de desistimiento que se entiende implícita en todas las relaciones de tracto sucesivo de duración indefinida (por ejemplo contratos de suministro).

Por último, el artículo 1582 CC establece una norma especial para la duración del arriendo de los bienes muebles que han sido objeto del contrato, conjuntamente con el inmueble, en el ámbito del arrendamiento urbano. Salvo pacto en contrario, se entenderá que la duración del arriendo de los muebles es la misma que la del arriendo del inmueble.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 167-168.