Las partes en el contrato de arrendamiento de cosas. Capacidad y legitimación



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Las partes son arrendador y arrendatario. Es arrendador el que cede el uso de la cosa y arrendatario el que paga el precio. Para celebrar el contrato de arrendamiento hace falta la capacidad general para contratar. El otorgamiento de un arrendamiento se considera un acto de mera administración, por lo que basta con tener capacidad y legitimación para ello, salvo que se trate de contratos de duración superior a 6 años. Estos se consideran más bien actos de gravamen o disposición, ya se trata de bienes muebles o inmuebles, puesto que se comprometen durante un tiempo muy prolongado el uso y disfrute del mismo. Hay quien afirma que, al ser inscribibles actualmente todos los arrendamientos de bienes inmuebles (art. 2.5º LH), debe considerarse un acto de disposición el otorgamiento de cualquiera de ellos, siempre que sea inscribible, a pesar de que el plazo sea inferior a 6 años. En contra se sostiene que tal doctrina confunde el concepto de acto de disposición o gravamen con el de acto inscribible.

El artículo 1548 CC establece que los padres o tutores, respecto a los bienes de los pupilos o hijos, no pueden celebrar contratos de arrendamiento por tiempo superior a 6 años. Tampoco los administradores  de bienes que no tengan poder especial. En realidad, no es que no "puedan", sino que, en el caso de los padres o tutores, para realizar este arrendamiento, necesitarán autorización judicial (arts. 166 y 271.2º y 7º CC). Respecto a los administradores, hay que entender el precepto en el sentido de que necesitan poder especial.

Puede arrendar no sólo el propietario, sino el usufructuario. En este último caso el arriendo se extingue, además de por las causas generales, por la extinción del derecho de usufructo del arrendador (art. 480 CC). Del mismo modo se extinguirá el arriendo en caso de propiedad adquirida por el arrendador pero con sometimiento a condición resolutoria. Si se trata de propiedad adquirida con pacto de retro el artículo 1520 CC establece que el retrayente está obligado a pasar por los arriendos que el adquirente hubiese hecho de buena fe y conforme a la costumbre del lugar, por lo que el comprador con pacto de retro está legitimado para arrendar, sin que necesariamente se extinga el arriendo con el ejercicio del retracto. En el caso de arrendamiento de propiedad hipotecada, la ejecución de la hipoteca extingue el arriendo de la misma forma que lo extingue la enajenación voluntaria del propietario-arrendador.

Si la cosa arrendada pertenece a varios en copropiedad, al ser la concertación del arrendamiento un acto de administración, puede adoptarse la decisión válidamente por mayoría (art. 398 CC), salvo en los casos en los que el arrendamiento sea concertado por un período de duración superior a 6 años. En esos supuestos se considera un acto de gravamen, y que, por tanto, implica disposición, por lo que sería necesaria la unanimidad (art. 397 CC-STS 17.10.1978 - RJA 4057). En el caso de arrendamiento de elementos comunes del régimen de propiedad horizontal, que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, el artículo 17.1.º II LPH exige una mayoría de 3/5 de propietarios, que representen 3/5 de las cuotas, para la adopción del acuerdo.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 169-170.