Según el artículo 1561 del Código Civil, a la extinción del contrato el arrendatario debe devolver la cosa tal y como la recibió. Ello implica:
a) Devolución tempestiva.
El arrendatario debe devolver la cosa en el momento en que se extingue el arriendo. El retraso en el cumplimiento de esta obligación supone incurrir en la conducta descrita en los artículos 1100 y 1101 del Código Civil, con la imposición de la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, salvo que el arrendador consienta que la devolución se posponga. Además, en caso de mora a la hora de devolver la cosa arrendada, el arrendatario responderá de su pérdida por caso fortuito (artículo 1568 del Código Civil en relación al artículo 1182 del Código Civil).
A fin de conseguir la recuperación de la cosa, el arrendador puede ejercitar una acción real (en caso de que sea propietario o usufructuario, que será lo normal) o bien -lo que resulta más adecuado- la acción de cumplimiento derivada del contrato. Si de arrendamiento de bienes inmuebles se trata, el arrendador puede proceder al desahucio, es decir, a conseguir el lanzamiento del arrendatario del inmueble en los casos establecidos en el artículo 1569 del Código Civil, esto es, ante la finalización del plazo o el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario. La LEC reconduce el lanzamiento del arrendatario al juicio ordinario, salvo que se trate de supuestos de desahucio por impago de renta o por extinción del plazo, en cuyo caso se tramitará el pleito por el cauce del juicio verbal.
En caso de arrendamiento de fincas rústicas sometido al Código, el artículo 1578 establece que el arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; recíprocamente, el entrante debe permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, según la costumbre. Todo ello implica cierta flexibilidad de la obligación de devolución de la cosa, al extinguirse el arriendo, y del derecho de uso exclusivo sobre la misma mientras éste dura.
b) Devolución no defectuosa.
El artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la cosa tal y como la recibió, si bien hay que admitir la posibilidad de pacto en contrario. Si no existe pacto en contrario, el arrendatario deberá entregar la cosa en buen estado, pues se presume que el arrendatario recibió la cosa arrendada en dicho estado (artículo 1562 del Código civil). Se trata de una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario.
El propio artículo 1561 precisa que las pérdidas y deterioros que son consecuencia del paso del tiempo o de causas inevitables (caso fortuito o fuerza mayor) no son de cargo del arrendatario. Sólo responde cuando el deterioro o la pérdida se ha producido por culpa o dolo del propio arrendatario o de las personas de su casa (familia, amigos, visitas). En contra del arrendatario opera la presunción de que el deterioro o la pérdida han tenido lugar por culpa suya (artículo 1563 y 1564 CC-STS 24.11.2006 - RJA 6711). En ese mismo sentido, el artículo 1568 del Código Civil establece que, si se pierde la cosa arrendada, se observará lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 del Código Civil. En virtud de tales preceptos, como es sabido, el deudor de una prestación de dar, responde ante el acreedor cuando la cosa se pierde por dolo o culpa suya, o bien estando incurso en mora, presumiéndole que la pérdida ocurrió por culpa suya.
En relación con las mejoras útiles y voluntarias, el arrendatario tiene, como sabemos, los mismos derechos que el usufructuario (artículo 1573 del Código Civil), por lo que podrá retirarlas en el momento de la devolución de la cosa arrendada, si ello no causa detrimento de los bienes; si no puede hacerlo, no tendrá derecho de indemnización (artículo 487 del Código civil y STS 3.1.2006 - RJA 258).
Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 175-177.
