Extinción del contrato de arrendamiento de cosas por venta de la cosa arrendada



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El artículo 1571 del Código civil, en virtud del principio venta quita renta, permite que el adquirente de la vivienda arrendada dé por finalizado el arriendo, salvo lo establecido en la legislación especial o el pacto en contrario en el contrato de compraventa. El arrendador debe indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios por incumplimiento de plazo contractual y el arrendatario podrá exigir en su caso que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente. Ello salvo que se hubiese pactado en el contrato de arrendamiento la libertad del arrendador para enajenar la finca.

La extinción del arriendo no se producirá si así se pacta en el contrato de compraventa. La existencia de dicho pacto impide el incumplimiento del arrendador frente a su arrendatario. Tampoco se produce la extinción si el contrato de arrendamiento de inmueble consta inscrito en el Registro (artículo 1549 del Código civil, a sensu contrario). Sin embargo, en la medida en que se ha producido un cambio de deudor de la prestación de uso, al haber cambiado el arrendador la subsistencia del arrendamiento requiere del consentimiento del arrendatario.

Hay quien entiende que, por analogía, debería producirse la extinción del arrendamiento en caso de donación, permuta, dación en pago o legado, mientras que debe excluirse si la adquisición del tercero proviene de la sucesión a título universal, usufructo constituido por el arrendador, o ejercicio del retracto legal de comuneros. Si se trata de una venta con pacto de retro la venta no quita renta hasta que haya concluido el plazo para usar el retracto (artículo 1572 del Código civil). El ejercicio del retracto convencional tampoco extingue los arrendamientos concertados por el comprador de buena fe y conforme a la costumbre (artículo 1520 del Código civil).

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 179-180.