Clases de límites del dominio



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. Las relaciones de vecindad (interés público)

La vecindad impone una serie de limitaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos. Se denominan relaciones de vecindad al conjunto de normas que con esa finalidad las regulan.

El Código civil establece unas veces una limitación del dominio y otras autoriza, en aras del mejor disfrute, la constitución de un derecho real de servidumbre, que ha de ser soportado por la finca gravada exclusivamente. No son, pues, meras limitaciones las que marca.

Otras veces, en cambio, el Código civil es consciente de la necesidad de que para el mejor disfrute de una propiedad es necesario gozar de alguna manera de la ajena, y en base a esta necesidad obliga a consentir el gravamen de la misma con una servidumbre a favor de la primera. Aquí nos encontramos ya con la existencia de un predio dominante, que es el que recibe la utilidad, y un predio sirviente, que es el que ha de soportar la servidumbre.

Uno de los aspectos más salientes, y que no es abordado por el Código civil, es el de determinar hasta qué punto está obligado un propietario a tolerar una forma de goce, uso o utilización de la propiedad colindante que le causa molestias o desvalorice la suya.

La antigua teoría que prohíbe sólo los actos de emulación ha quedado desbordada por insuficiente. Pensar que únicamente no está permitido el ejercicio del derecho de propiedad cuando se hace sin utilidad de propietario y con el único propósito de dañar o molestar al vecino, es dejar sin solución una inmensa serie de supuestos en los que se detecta utilidad, ausencia de ánimo doloso, pero productores de graves perturbaciones para la propiedad ajena (vecindad con instalaciones industriales, con sitios de diversión ruidosos, etc.).

Una superación de la teoría anterior fue la inmissio. El propietario no puede, según ella, realizar acto alguno en su fundo que lleve consigo la inmisión, es decir, el envío de sustancias de cualquier género sobre el fundo vecino. Ante lo inaceptable de sus resultados por no ser conformes con el progreso técnico, se formula de otra manera: el fundo vecino no está obligado a soportar inmisiones directa (por ejemplo arrojar desde nuestro fundo líquidos al vecino), el permitir en todos los casos las indirectas (por ejemplo humos excesivos por fuego que hacemos en nuestra propiedad) es injusto.

Nuestro Código civil, en el artículo 1908, nº2, señala la obligación de indemnizar el daño causado por razón de “humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades”.

A falta de criterio específico, la cuestión debe resolverse ante todo con la aplicación de la doctrina del abuso del derecho. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, caerá en él. De ahí que en un uso anormal o excesivo del derecho de propiedad no tenga que ser soportado, y el límite lo mismo podrá venir dado por la norma jurídica o por las costumbres o por el criterio de tolerancia normal, es decir, por lo que normalmente es consentido por la conciencia social, o, en fin, por la forma en que debe realizarse teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes.

Con carácter general puede afirmarse que, aparte de regulaciones específicas del quebrantamiento de las relaciones de vecindad en los supuestos citados, el perjudicado tiene derecho a ser indemnizado del daño que se le cause, y la autoridad judicial está facultada para ordenar la adopción de las medidas conducentes a evitar en el futuro los perjuicios.

. Responsabilidad por razón de dominio:

La omisión de la debida diligencia necesaria para impedir daños a terceros en la construcción, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, ocasiona el nacimiento, si aquellos se producen, de una obligación de reparar el daño causado.