Enajenación, cesión y subarriendo de finca



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En caso de enajenación de finca arrendada, el adquirente, aún cuando estuviere amparado por el artículo 34 LH (tercero hipotecario), quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato o de la prórroga tácita que esté en curso. Si no es tercero hipotecario, y la duración pactada es superior, deberá respetar la duración total pactada (artículo 22.1 LAR). "La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad" (artículo 11.1.III LAR).

La reforma de 2005 restablece el derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario que sea agricultor profesional o una de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, si el arrendador transmite la finca o parte de ella mediante venta, donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, ... El transmitente notificará de forma fehaciente al arrendamiento su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato, disponiendo el arrendatario de un plazo de 60 días hábiles para ejercer su derecho de adquirir.

A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión. El arrendador debe notificar, a estos efectos, la escritura de enajenación de forma fehaciente al arrendatario, pues de lo contrario la escritura no podrá inscribirse. Una vez notificada la escritura, si no existió notificación previa de la intención de enajenar, o bien si las condiciones establecidas en la escritura no coinciden con las inicialmente notificadas al arrendatario, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrá ser ejercido durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.

No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge, ni en la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

Los derechos de adquisición establecidos en la Ley serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente. La Ley prevé igualmente el modo de ejercer los derechos de tanteo y retracto cuando existen varios arrendatarios sobre una misma finca (artículo 22.7 y 8).

Respecto a la cesión y subarriendo, se estará a lo pactado por las partes, debiendo las mismas, en todo caso, referirse a la totalidad de la finca o explotación y otorgarse por todo el tiempo que reste del arrendador y arrendatario. La cesión y el subarriendo requieren consentimiento del arrendador salvo el realizado a favor del cónyuge o descendiente del arrendatario, en cuyo caso sólo se exige notificación fehaciente en el plazo de 60 días desde su realización (artículo 23).

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 192-193.