Facultades de los condueños sobre la cosa común



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. Uso y disfrute


Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Hay, pues, una facultad individual de uso de la cosa común, que presenta tres límites fundamentales: su destino (económico, derivado de su naturaleza o del acuerdo de los comuneros), el interés de la comunidad y el derecho de los demás comuneros.

Pero es evidente que al tener cada comunero un derecho al uso de la cosa común pueden generarse roces e incompatibilidades, por pretender su ejercicio más de uno. Se ha de estar entonces a lo acordado sobre la materia por los propios comuneros, y, en su defecto, cabrá la aplicación del artículo 398, que da preponderancia al acuerdo de la mayoría acerca de la administración y mejor disfrute de la cosa común. Por otra parte, no se olvide que el interés de la comunidad priva sobre el particular del comunero usuario. Puede perfectamente la comunidad, por ejemplo, tomar el acuerdo de arrendar por entero la cosa común que aquél usa, debiendo cesar entonces en su situación.

. Posesión


La posesión de las cosas comunes por los comuneros se encuentra reconocida en el Código. Admite implícitamente que la posesión como hecho puede reconocerse en personas distintas en los casos de indivisión. En segundo lugar reconoce que los partícipes poseen todos la cosa en común y que, al dividirse ésta, se entiende que cada uno de ellos ha poseído exclusivamente la parte que le corresponda, durante todo el tiempo que duró la indivisión.

Como poseedores de la cosa, los comuneros se encuentran protegidos por las acciones posesorias.

Las acciones posesorias pueden también ejercitarlas los comuneros entre sí, cuando uno de ellos comience a poseer la cosa no para la comunidad sino para sí mismo, a título de dueño exclusivo, sin perjuicio de poderse ejercitar la acción reivindicatoria contra él.

. Conservación


Los gastos necesarios caen de lleno en la órbita de los actos de administración. Todo comunero tiene derecho para obligar a los demás partícipes a contribuir. Ello implica atribuir a los partícipes facultad de adelantar, primero, y reclamar, después, de los otros condueños las expensas indispensables hechas para la conservación de las cosas comunes.

Los gastos necesarios, como actos de administración, exigen para su realización el correspondiente acuerdo, pues ningún comunero puede entenderse facultado para realizarlos según su interés o conveniencia y reclamar de los demás la parte que les corresponde según su cuota. Ello sólo deberá permitirse cuando se esté ante situaciones de urgencia o necesidad de efectuar tales gastos.

El comunero se libera de contribuir a los gastos de conservación renunciando “a la parte que le pertenece en el dominio”. Es una renuncia unilateral, que no necesita el consentimiento de los demás comuneros ni hacerse expresamente en su favor, pues sería entonces una cesión de aquella parte, y cuya peculiaridad, para no ser mera repetición de lo que se permite con carácter general a todo titular de un derecho, radica en que mediante ella hay una exención de la obligación de contribuir “a obligaciones o si se quiere exigible antes de que la renuncia se produzca”.

No se dice en el Código nada del destino de la parte renunciada. En la doctrina dominante se rechaza que la cuota venga a ser res nullius, aunque se controvierta sobre si opera el acrecimiento o si se trata de una simple modificación del módulo en que los demás comuneros participan en la comunidad. En cualquier caso, ellos son los únicos beneficiarios por la renuncia, aunque a cambio, por haber crecido su cuota, tengan que hacer frente a mayores desembolsos por los gastos de conservación, incluidos los que debió satisfacer el renunciante.

. Administración


Como regla general se establece el principio de las mayorías. Para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. La mayoría no es de personas sino de intereses en la comunidad. El Código dice que “no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”. El Código requiere un “acuerdo”, por lo que han de ser citados los comuneros a fin de deliberar y tomarlo, en su caso. No parece admisible que un comunero mayoritario tome por sí y ante sí las decisiones que le parezcan oportunas, sin oír a los minoritarios y sin tener en cuenta para nada sus derechos en la comunidad. Cierto que el precepto se refiere a un acuerdo tomado por los comuneros mayoritarios, pero su recta y justa significación deber ser la que es vinculante si votan en su favor aquéllos, no la de permitir la exclusión de los minoritarios de la vida de la comunidad.

En materia de administración de la cosa común, el Código establece además un subsidiario recurso a la autoridad judicial, que se puede articular cuando no se halla llegado a obtener la mayoría suficiente para adoptar el acuerdo o cuando éste sea gravemente perjudicial. En uno y otro caso, el Código dice que el juez proveerá lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar un administrador. Esta regla debe considerarse imperativa, como protectora del interés común o del disidente.

. Alteraciones


Dice el Código que “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”. La jurisprudencia aplica este precepto al cambio de uso al que se destinaba, y al ejercicio de la acción resolutoria del contrato de venta de la cosa común.