La fianza en los arrendamientos urbanos



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Uno de los deberes más característicos en el contrato de arrendamiento es el de prestar fianza. Según dispone el artículo 36 LAU "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico de cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". En primer lugar, hay que señalar que la mal llamada fianza es en realidad una prenda irregular (ha de ser en metálico), y cumple una función de garantía, si bien la limitación que impone la Ley en su cuantía (uno o dos meses de renta) disminuye mucho esa función.

Como se observa, el deber de fianza no sólo incumbe al arrendatario, sino también al arrendador. A la vista de lo dispuesto en la disposición adicional 3.ª LAU, el deber de exigir fianza que recae sobre el arrendador se justifica por el deber eventualmente impuesto por las Comunidades Autónomas de depositarla en la administración autonómica, o ente público que se designe. De ahí que para el arrendador la no exigencia de la fianza desemboque en un ilícito administrativo, por no proceder a su depósito. En cambio, si el arrendatario no presta la fianza exigida por el arrendador, está incumpliendo un deber que deriva directamente del contrato, y que permite su resolución por parte del arrendador (artículo 27.2.b) LAU).

La fianza es susceptible de actualización, cada vez que tenga lugar la prórroga del contrato. Tal actualización no será posible durante los cinco primeros años de duración del contrato (artículo 36.2 LAU). Si el arrendamiento se pacta por plazo superior a cinco años, pasados los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza se actualizará conforme a lo que las partes hayan pactado en el contrato; a falta de pacto, conforme a lo dispuesto sobre actualización de renta (artículo 36.3 LAU).

Una vez finalizada la relación arrendaticia, el total de la fianza, o el saldo sobrante de haber imputado a esa cantidad eventuales incumplimientos en que haya incurrido el arrendatario -vgr. pago de una mensualidad de renta-, le será devuelto al arrendatario, devengando el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves al arrendador sin que se hubiera hecho efectiva la restitución (artículo 36.4).

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 198-199.