Garantías en el contrato de edificación



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La efectividad de las responsabilidades establecidas en la LOE se facilitan con la exigencia de un seguro, bien de daños, bien de caución, que garantice aquéllas por parte de los agentes que intervienen en la construcción (artículo 19). La Ley contempla la concertación de distintos seguros, siguiendo la misma clasificación que emplea para delimitar las responsabilidades, en función del tipo de vicio o defecto de que se trate:

1. Un seguro de daños materiales o seguro de caución, que garantice, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Este seguro puede ser sustituido con la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra. En este caso, el tomador del seguro será el constructor.

2. Un seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c). El tomador del seguro aquí será el promotor.

3. Un seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El tomador del seguro será aquí el promotor.

Si se trata del seguro de daños, asegurados serán el promotor y los sucesivos adquirentes. Si el seguro es de caución, tendrá la condición de asegurado el adquirente y lo estará a primer requerimiento. En ambos casos, el asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

Sin embargo, tales garantías no son obligatorias desde el momento mismo de la entrada en vigor de la Ley. La garantía de la responsabilidad decenal se exige desde esa entrada en vigor de la Ley, pero sólo para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Las demás garantías podrán ser obligatorias si mediante Real Decreto así se establece, e, igualmente, la propia garantía decenal para edificaciones cuyo uso no sea la vivienda (disposición adicional 2.ª LOE).

A la espera del desarrollo reglamentario, sólo es obligatorio el seguro decenal en la edificación cuyo destino sea el de vivienda. En caso de que la suscripción de dicho seguro no se haya realizado, su ausencia implicará la obligación de responder personalmente por parte del obligado a contratar el seguro. El artículo 20 LOE establece otra sanción, ya que impide la escrituración e inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva sin que se acredite la constitución de las garantías. Tampoco se podrá inscribir la liquidación de las sociedades promotoras hasta que pasen los plazos, salvo que se acredite la constitución de garantías respecto de todas y cada una de las edificaciones que hubiesen promovido.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 259-260.