Gastos y mejoras en los arrendamientos rústicos



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Gastos de conservación y reparación en el arrendamiento rústico


Como regla general establece el artículo 17 LAR que arrendador y arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante, debiendo realizarse en la época del año y en la forma en que menos perturben salvo que no puedan diferirse.

Si se trata de reparaciones necesarias a fin de conservar la finca, las mismas son de cuenta del arrendador sin derecho por ello a elevar la renta (artículo 181 LAR). En caso de inactividad del arrendador, el arrendatario podrá compelerle judicialmente a ello o realizarlas por él mismo, reintegrándose mediante compensación de las rentas pendientes a medida que vayan venciendo. También podrá exigir indemnización por los daños y perjuicios causados (artículo 18.2 LAR).

Queda exonerado de la obligación de reparar el arrendador si por fuerza mayor la finca sufre daños no indemnizables cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo entonces el arrendatario optar entre rescindir el contrato o solicitar una disminución proporcional de renta (artículo 18.3 LAR).

Igualmente son de cuenta del arrendador las obras, mejoras o inversiones impuestas sobre la finca por disposición legal, o por resolución de regantes, salvo que las mismas sean propias del empresario agrario, en cuyo caso corresponden al arrendatario (artículos 19 y 20.1 LAR). La concertación de seguros para asegurar la producción contra riesgos normalmente asegurables será de cuenta del arrendatario, "pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir de que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada" (artículo 16).

Mejoras útiles


La diferencia entre los gastos necesarios o de reparación y las mejoras radica en que aquellos mantienen el valor de la finca, mientras que éstas aumentan el valor de uso de la cosa, como el valor de cambio o valor de mercado de la misma.

En relación a las mejoras útiles y voluntarias se estará a lo que las partes hayan acordado, y, en su defecto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe (artículo 21). Sin embargo, si el arrendatario hizo las mejoras con el consentimiento del arrendador tiene derecho a una indemnización por el aumento de valor de la finca a la extinción del arriendo (artículo 20.4). Las mejoras realizadas durante el arrendamiento se presumen hechas por el arrendamiento (artículo 20.3).

Como regla general, no puede el arrendatario hacer desaparecer los cerramientos de dos fincas arrendadas incluidas en una misma explotación, salvo para permitir el paso de maquinaria agrícola (artículo 20.2). Sin embargo, sí puede realizar determinadas obras de accesibilidad en los edificios existentes en la finca, a favor de personas discapacitadas o mayores de 70 años (artículo 21.II).

Por último, si se trata de mejoras extraordinarias exigidas por el tipo de cultivo elegido por el arrendatario, así como si éste implica transformación del destino de la finca, las mismas sólo podrán llevarse en virtud de acuerdo expreso entre las partes, o en cumplimiento de normas legales o reglamentarias pertinentes (artículo 8.2).

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 191-192.