Modificaciones físicas y formales de la finca



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Vamos a ver en este artículo las modificaciones físicas y formales de la finca.

Finca y Derecho Civil

- Modificaciones físicas de la finca


Puede ocurrir que la descripción que de la finca se contiene en el Registro no coincida con la realidad, sea porque inicialmente los datos descriptivos eran inexactos, o bien porque han llegado a serlo luego. Caben varios supuestos:

+ Consistencia y linderos


El Notario, al autorizar el negocio jurídico relativo a la finca inmatriculada, reproducirá las manifestaciones de los interesados en cuanto a la identificación de la misma; si estos datos difieren de los que expresa el Registro, hará constar juntamente unos y otros. El Registrador, por su parte, al practicar cada asiento, declarará que la descripción que de la finca hace coincide con la del asiento anterior o que han variado algunos datos, en cuyo caso hará una nueva descripción con arreglo a ellos. Esta nueva descripción sirve para la ulterior identificación del inmueble.

+ Extensión


A veces, en las inscripciones, se consigna una extensión superficial de la finca menor o mayor que la que tiene realmente. En cualquier caso, está claro que estas manifestaciones inexactas no afectan al derecho de propiedad de la finca, que se extiende, como dice el Tribunal Supremo, a todo el polígono configurado por sus límites. Rectificar en menos la extensión de la finca no ofrece peligro para los terceros, y por eso basta el consentimiento del titular inscrito. En cambio, alterar en más la medida superficial podría encubrir actos transmisivos con los propietarios colindantes, o encubrir o preparar una invasión de fincas. El rigor de las reglas sobre exceso de cabida obedece al deseo de evitar esas maniobras (artículo 298 del Reglamento Hipotecario)

+ Obra nueva


Puede suceder que se construya un edificio sobre lo que antes era solo un solar y, como tal, constaba en el Registro. De este modo, se produciría una discordancia entre las realidades registral y extrarregistral. Este tipo de discordancia puede ser sobrevenida (la descripción de la finca era exacta en el momento en que se otorgó el documento que causó asiento en el Registro y luego se realizó la construcción) u originaria (por ejemplo: un edificio, al inscribirse, se describe como solar).

Por obra nueva se entiende no sólo la edificación, sino cualquier obra que transforme las circunstancias materiales de la finca descritas en el Registro. El procedimiento de rectificación aparece en los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario.

- Modificaciones formales de la finca


Sin repercusión alguna en la realidad externa, el propietario de una o varias superficies inmatriculadas en sendos folios, puede alterar su consistencia meramente registral por convenirle así. Pueden darse los siguientes supuestos:

+ Agrupación de fincas


En el Registro, dos o más fincas que hasta entonces eran independientes, cada una con su folio, se unen para formar una sola, cerrándose los folios antiguos y abriéndose uno nuevo bajo número independiente (artículo 45 del Reglamento Hipotecario).

+ Agregación


Una finca recibe, ya otra -cuya hoja registral se cierra-, ya parte de otra. En todo caso, la porción agregada, cuya medida no podrá ser superior a la quinta parte de la de la finca recipiente, queda formando parte integrante de ésta, que continúa inmatriculada en el mismo folio y con igual número (artículo 48 del Reglamento Hipotecario).

+ Segregación


Supone la separación de parte de una finca registral, para formar otra independiente, a la que se abre nueva hoja, conservándose el folio y número de la finca antigua para la porción restante (artículo 47 del Reglamento Hipotecario).

+ División


Supone el nacimiento de dos o más nuevas fincas sobre la base de otra cuya hoja registral se cierra. A aquellas se les asigna número independiente y se les abre el correspondiente folio (artículo 46 del Reglamento Hipotecario).

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Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.