El art. 34 LH consagra una adquisición a non domino en favor del titular inscrito. Semejante efecto queda condicionado al cumplimiento de una serie de requisitos:
a) Es necesario que se trate de un "tercero".- Se suele denominar "tercero hipotecario" al que reúne los requisitos establecidos en la LH y es, por ello, protegido por el Registro. En general, tienen la consideración de terceros todos aquellos que no son parte en el contrato ni han heredado de quien lo celebró la condición de parte del mismo. Pero, además, el tercero a que se refiere el art. 34 LH no es cualquier persona extraña a una relación jurídica, como podría hacer suponer el concepto puramente civil de tercero, sino un adquirente del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo del dominio.
b) Es necesario que haya adquirido mediante negocio jurídico válido.- En la hipótesis del art. 34, el tercero protegido lleva a cabo una adquisición del dominio o de otro derecho real en virtud de un acto o negocio jurídico que lo relaciona con el titular registral.
El acto o negocio jurídico por el cual adquiere el tercero, ha de ser un negocio jurídico válido, aunque sería carente de eficacia sin la protección registral por falta de titularidad del disponente. Si el negocio jurídico realizado a cabo por le tercero fuese nulo, el adquirente no resulta protegido, ya que, según el art. 33 LH, la inscripción no convalida los actos nulos.
En cuanto a los actos anulables, sin duda pueden servir como justificación de la adquisición del tercero mientras no sean anulados, porque su impugnación está reservada a la parte que sufrió el vicio o defecto y, mientras no se impugnen, son válidos.
c) La adquisición ha de realizarse de quien en el Registro aparece con legitimación para transmitir.- El tercero debe adquirir del titular inscrito. El fundamento de esta exigencia se encuentra en que solamente se puede proteger a quien ha confiado en la presunción de exactitud del Registro. Por otro lado, el art. 34, interpretado literalmente, parece exigir que la inscripción a favor del disponente o transmitente exista en el momento que el tercero protegido contrata y perfecciona con él su negocio jurídico adquisitivo.
d) Debe existir buena fe.- La buena fe es un presupuesto básico de la protección registral, dado que el tercero resulta protegido en la medida en que ha contratado confiando en el Registro. Un contratante o un adquirente que son conocedores de la inexactitud del Registro no merecen una especial protección.
La buena fe es la creencia de que el titular registral es el dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transmitir el dominio o constituir un derecho real e, inversamente, la ignorancia de la inexistencia de real titularidad o de cualquier otra circunstancia que pueda hacer ineficaz o limitar la titularidad que el Registro publica.
Por su parte, el párrafo segundo del art. 34 LH establece una presunción de buena fe: "la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro". La presunción de buena fe conduce a una inversión de la carga de la prueba.
En cuanto al momento en que debe concurrir la buena fe, entiende la doctrina que hay que referirla al momento de la celebración del negocio jurídico, sin que tenga que perdurar hasta el de la inscripción.
e) Ha de tratarse de una adquisición a título oneroso.- Tanto es así que, según dispone el último párrafo del art. 34 LH, "los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente". Por título oneroso o negocio con causa onerosa debe entenderse aquel que haya exigido una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquirente o la realización por éste de una correlativa atribución al transmitente.
f) El adquirente ha de proceder a inscribir el título de su adquisición.- Según el art. 34, el tercer adquirente que reúne todas las condiciones que hemos procurado analizar anteriormente "será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho". Para obtener la protección registral, no basta que el tercero haya contratado confiando en el Registro, sino que, una vez que ha contratado, debe seguir confiando en la institución registral e inscribir él, a su vez, su propia adquisición.
La exigencia queda cumplida cuando se ha practicado un asiento de presentación o cuando, si la inscripción no fuera posible por defectos subsanables, se ha efectuado la anotación preventiva del párrafo 9º del art. 42.
Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.
