La figura del promotor en el contrato de edificación



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Al igual que en el contrato de obra tradicional, el dueño de la obra o comitente es la parte contractual que encarga la edificación al constructor, normalmente en suelo de su propiedad. El comitente puede ser un particular, que encarga la edificación de un chalet en su parcela, una comunidad de propietarios sobre el solar en el que pretende edificar, una cooperativa de viviendas, o el llamado promotor. El promotor es aquélla "persona física o jurídica, pública o privada que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título" (artículo 9 LOE).

El promotor puede ser, a su vez, el constructor, en cuyo caso no sólo impulsa y financia la edificación, sino que lleva a cabo materialmente el proceso de edificación. Si el promotor no es a la vez, constructor, deberá otorgar un contrato de edificación con el constructor.

Las obligaciones del promotor son (artículo 9.2 LOE):

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 LOE (v. infra V. Las garantías).

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.

Además de las obligaciones enumeradas en el artículo 9, el promotor está obligado al cumplimiento de las obligaciones contractuales que han nacido del contrato de edificación, celebrado con el constructor. De entre ellas, la obligación contractual fundamental del promotor, o dueño de la obra, es pagar el precio. Es habitual que el promotor realice pagos anticipados, a fin de financiar al contratista para la realización de la obra. Por otro lado, dichos pagos anticipados suelen coincidir con las certificaciones parciales, que son documentos elaborados por los directores de obra y directores de ejecución, en los que se pone de manifiesto la cantidad de obra ejecutada en cada momento, y que la misma se va ejecutando correctamente. En garantía del cumplimiento de su obligación de pago del precio es habitual que la compañía constructora exija al promotor la constitución de un aval bancario a primer requerimiento.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 237-238.