La recepción de la obra inmobiliaria en el contrato de edificación



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La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste (artículo 6). Salvo pacto expreso en contrario, la recepción tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la terminación de la obra, acreditada en el certificado final de la misma. En realidad el plazo se cuenta desde que se efectúa la notificación de la terminación de la obra al promotor por escrito. No obstante, cabe la recepción de fases completas y terminadas de la obra.

Se entiende tácitamente producida la recepción si transcurridos treinta días desde "la fecha indicada" el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. La fecha indicada no puede ser otra que la fecha fijada contractualmente para la recepción, o el día en que han transcurrido treinta días desde la notificación de terminación de la obra, es decir, 60 días desde la notificación de la terminación de la obra.

En el momento de la recepción, el promotor tiene varias opciones (artículo 6 LOE):

- Recepción sin reservas. En ese caso los plazos de las acciones de responsabilidad se cuentan desde el día en que se suscribe el acto de recepción o cuando ésta se entienda tácitamente producida. Respecto a los vicios aparentes, o los que el promotor debiera conocer por su condición de técnico, el constructor quedará exonerado de responsabilidad frente al promotor. Ahora bien, hay que entender que el promotor no queda por ello exonerado de responsabilidad frente a los futuros adquirentes, que pueden carecer de dichos conocimientos técnicos y no intervienen en el acto de recepción. Lo normal es que el defecto pueda ser más o menos manifiesto en el momento de la recepción, pero que los posibles daños materiales, derivados de aquél, aparezcan con el tiempo. A pesar del carácter manifiesto del vicio, creemos que los futuros adquirentes podrán exigir responsabilidad al menos al promotor, en la medida en que los daños materiales se produzcan durante los plazos de garantía. Ahora más que nunca resulta necesario distinguir entre los vicios o defectos, como causa, y los daños materiales que los mismos originan.

- Recepción con reservas. Las reservas se deben especificar en el acta de recepción. Si el promotor no se presenta el día contractual o legalmente señalado a recibir, pero posteriormente, y antes de que transcurran treinta días, decide manifestar sus reservas, deberá hacerlo de forma fehaciente, y desde ese momento se considerará hecha la recepción. En el acto de recepción, o en la notificación que realice el promotor, deberá señalarse un plazo durante el cual habrán de quedar subsanados los defectos señalados. Una vez subsanados, se hará constar en acta independiente. En ese caso los plazos para exigir responsabilidad a los agentes de la edificación deberán comenzar a contar desde la fecha del acta de subsanación (aunque no lo señale así expresamente el artículo 6.5 LOE, dedicado a la recepción, si lo especifica así el artículo 17, que establece las acciones). Además, las garantías cuya suscripción regula la LOE no cubrirán, entre otros, los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción (artículo 19.9 i).

- Rechazo de la recepción. Los motivos de rechazo son la no terminación de la obra o la falta de adecuación a las condiciones contractuales. También, creemos que se podría proceder al rechazo ante la existencia de vicios de gran importancia, ya que finalmente el faltar a la lex artis, es un supuesto de incumplimiento contractual (artículo 1258 del Código Civil). El efecto será similar al de una recepción con reservas. Hay que fijar un nuevo plazo para efectuar una nueva recepción, o bien sabe proceder a la resolución en los casos más graves de incumplimiento.

Con respecto a los efectos de la recepción cabe de nuevo resaltar al hecho de que la misma es un acto que realiza el promotor y no los sucesivos adquirentes. Por ello hay que plantearse qué posible incidencia en el posterior ejercicio de acciones por parte de éstos últimos, puede tener una recepción sin reservas por parte del promotor. Creemos que la incidencia será nula, lo cual cobra especial relevancia cuando el particular compró el piso o local en construcción y no pudo constatar en el momento de la compra la existencia de defectos. Cosa distinta ocurrirá en el caso de compra de vivienda ya construida. En este supuesto, el adquirente habrá tenido oportunidad de constatar los vicios aparentes y tratar la cuestión con el vendedor-promotor. Al respecto es interesante distinguir entre la presencia de los defectos constructivos, que pueden existir y ser conocidos en el momento en que el particular adquiere, y las manifestaciones posteriores de esos defectos, es decir, los daños que tales defectos vienen a originar. Dada la literalidad del artículo 17.1 LOE, creemos que el particular conservará sus acciones en la medida en que la concreta manifestación de los daños materiales en el inmueble se produzca en los periodos de garantía, a pesar de la presencia previa de las causas que los originan.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 252-254.