Régimen jurídico aplicable y particularidades del arrendamiento de vivienda



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Además de las normas de común aplicación a todos los arrendamientos, el artículo 4.2 LAU dispone que los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo previsto en el Código. Dentro del Título II (artículos 6 a 28 LAU) existen normas imperativas y dispositivas. Las normas imperativas presentan la particularidad de que sólo prohiben el pacto en contrario a lo dispuesto en ellas, en lo que perjudique al arrendatario o al subarrendatario, no en lo que les pueda beneficiar. Así lo dispone el artículo 6 LAU: "Son nulas, y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Cuando las partes, mediante pacto, excluyan la aplicación de normas de carácter dispositivo, deberán hacer mención expresa a cada uno de los preceptos a los que afecta (artículo 4.4 LAU). Más que exigir una mención expresa al artículo en concreto, lo que vendría a perseguir la norma es evitar una renuncia en bloque a todos los beneficios que otorga la LAU a las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda.

Finalmente, la LAU establece un régimen específico para las llamadas viviendas suntuarias, que son aquéllas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados, o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (artículo 4.2.II). Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto por el Título II de la Ley y, supletoriamente, por el Código.

Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Página 201.