El sistema de protección de los adquirentes a través de la legislación registral entra en una grave crisis cuando se admite la posibilidad de que el dominio o los derechos reales inmobiliarios sean adquiridos por usucapión. Si el Registro instaura una verdad jurídica oficial que debe valer frente a todos con una presunción de exactitud iuris et de iure, no es posible admitir la disconformidad entre el Registro y la realidad. En otras palabras: en un sistema semejante, de inscripción constitutiva, no se podría admitir la eficacia de la usucapión.
Si se configura, en cambio, la función del Registro de la Propiedad como función meramente declarativa, se permitiría el funcionamiento de la prescripción adquisitiva, aunque, naturalmente, ello conllevaría un cierto grado de inseguridad jurídica.
- Usucapión en favor del titular registral, y usucapión en contra del registro
Entre los dos posturas extremas anteriores, caben fórmulas mixtas que tratan de resolver el problema, tratando de equilibrar los intereses en juego. Uno de estos sistemas mixtos es el que establecen los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria. En ellos se distingue entre una usucapión en favor del titular registral (usucapión secundum tabulas) y una usucapión en contra del registro (usucapión contra tabulas).
+ Usucapión secundum tabulas
Si se admite la posibilidad de que el titular registral puede no ser el verdadero titular del derecho, se comprende que no sólo que se admita la usucapión en su favor, sino que, además, de algún modo se facilite, pues, en definitiva, la usucapión lo que viene a hacer es restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Nuestra legislación hipotecaria se inspira en este criterio, de modo que admite y favorece la usucapión secundum tabulas a través de dos medidas: declarando que es justo título la inscripción (presunción iuris et de iure), y presumiendo iuris tantum que el titular inscrito ha ostentado una posesión hábil para la usucapión en general y para la usucapión ordinaria en particular, puesto que presume que ha poseído pública, pacífica e ininterrumpidamente y de buena fe, durante la vigencia del asiento. Además, el artículo 35 presume que tal posesión se ha prolongado durante el tiempo de vigencia del asiento correspondiente en favor del titular inscrito o usucapiente, así como de aquellos de sus antecesores de quienes traiga causa.
Esto es, la posesión se presume, pero el justo título es la inscripción.
+ Usucapión contra tabulas
Así como la usucapión en favor del titular registral no presenta demasiadas dificultades y la ley debe favorecerla y la favorece, en la medida en que facilita la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, lo contrario sucede con la usucapión en contra del Registro.
El artículo 36 de la Ley Hipotecaria traza un cuadro que trata de ir resolviendo los diferentes conflictos o colisiones, ponderando las circunstancias de cada caso. La idea que preside el artículo 36 es la de la preferencia de la protección de los terceros adquirentes que reúnen los requisitos del artículo 34, frente a los usucapientes, cuando la prescripción está ya consumada o está ya a punto de consumarse.
En la colisión entre el adquirente protegido por el Registro y el usucapiente con usucapión consumada, nuestro Derecho positivo se inclina en favor del adquirente registral, siempre que se den las condiciones o los requisitos que el art. 36 establece. Para que se produzca esta hipótesis es menester que una persona haya llevado a cabo una adquisición de dominio o de un derecho real que reúna los requisitos exigidos en el art. 34 (buena fe, título oneroso, negocio realizado con el anterior titular registral y posterior inscripción a su favor.) El segundo elemento de la hipótesis es que este adquirente registral entre en colisión con un usucapiente extrarregistral, que tiene ya la usucapión consumada.
Si se dan estos factores, en la colisión triunfa el adquirente registral, a menos que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
. Que se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios o motivos racionales y suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o el derecho estaban poseídos de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
. O que, aún cuando no hubiera conocido o podido conocer la posesión de hecho, la consienta expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a su adquisición.
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Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.
