Límites y limitaciones del dominio de la propiedad



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La diferencia entre límites y limitaciones se basa principalmente en que los límites se aplican a todo propietario mientras que las limitaciones son aplicables sólo a determinadas personas. Así, por ejemplo, tenemos un límite una servidumbre de paso establecido por ley, mientras que una limitación se dirige a un individuo o individuos concretos, concebidos por la voluntad de los causantes y no legalmente.

Limites de la propiedad en Derecho civil

- Límites del dominio de la propiedad


Los límites, que como sabemos, afectan a todos los propietarios, pueden también venir impuestos por interés público. Este interés público puede venir promovido por tres supuestos que abarcan a toda la generalidad:

A) Interés personal (v. gr. Un extranjero al que no se le permite acceder a un determinado territorio por motivos de seguridad social).

B) Interés público por razón del objeto (v. gr. un objeto que tenga un valor histórico).

C) Interés público por razón de la actividad (v. gr. defensa del medioambiente).

Dentro de estos límites tenemos también los límites de interés particular:

D) Relaciones de vecindad. Dan lugar lógicamente a un límite recíproco entre dos fincas. Estos límites, a veces, pueden confundirse con que nos encontramos ante otro derecho real, el derecho real de servidumbre, sin embargo, tenemos que delimitar cuando estamos ante una relación de vecindad y cuando nos encontramos ante una situación de servidumbre.

+ Diferencias entre servidumbre y relación de vecindad


Las notas distintivas que diferencia la servidumbre y la relación de vecindad son:

. La reciprocidad (en las relaciones de vecindad vincula, mientras si fuera un derecho real de servidumbres nos encontraríamos con que ésta es subsidiaria (si hay dos fincas sin haber relación de vecindad, es decir, si para acceder a una finca se tiene que transitar por otra diferente se habla de una carga subsidiaria); el acto de imposición, en la relación de vecindad proviene de la ley (ex lege), mientras que en la servidumbre nos encontramos con una figura diferente.

. El acto de imposición, que puede ser voluntaria o ex lege en algunos supuestos. La servidumbre se puede pactar y, además, a veces, algunas servidumbres que son voluntarias vienen obligadas por ley, caso paradigmático de este supuesto lo constituye la servidumbre de paso (en aquellos casos que no se tiene acceso a la finca desde vía pública).

. La indemnización. En las relaciones de vecindad no existe indemnización por ministerio de la ley, en cambio, en los supuestos de servidumbre existe indemnización.

. La prescripción. Los límites que se establecen por las relaciones de vecindad no prescriben nunca, sin embargo, en las servidumbres, transcurridos 20 años sin hacer uso de ésta, la servidumbre puede extinguirse.

A pesar de que hay notas diferenciales entre servidumbre y relaciones de vecindad, nuestro Código regula estos límites fundamentalmente en la materia de servidumbre. Los supuestos que podemos encontrar, por ejemplo, es el derecho temporal de paso (artículo 569), otro ejemplo es el vertido natural de agua (artículo 552), el desagüe del tejado, limitación de luces y vistas (artículo 580).

- Limitaciones al dominio de la propiedad


Por último, tenemos las limitaciones, que, como sabemos, afectan a persona determinada. Podemos distinguir las siguientes:

+ Cualquier tipo de derecho real que no tenga origen en la ley (v.gr. el usufructo).

+ Las servidumbres administrativas, que son restricciones hechas a la colectividad. Entre ellas podemos distinguir los supuestos de expropiación forzosa y, fundamentalmente, todo lo relativo al dominio hidráulico, es decir, a la Ley del Agua.

- ¿Qué responsabilidad tiene el propietario frente a terceros?


Esta responsabilidad viene recogida en los artículos 389 y 480 del Código Civil que viene a decir que el dueño responde de cualquier daño que ocasione su propiedad. También se establece que estas obligaciones del propietario pueden ser positivas y de hacer.