Conservación de la cosa y régimen de los frutos en la copropiedad



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Con respecto a la conservación de la cosa, cabe destacar, en concreto, el artículo 395 que señala que “todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”. En este artículo 395 lo que se viene a establecer que entre los comuneros se abre la vía judicial para mediante una acción poder reclamar al comunero moroso el importe de los gastos de conservación.

Copropiedad y Derechos reales

- Administración de la cosa común


En cuanto la administración, la norma que se refiere a ella hay que encontrarla en el artículo 398 del Código Civil. El artículo 398 establece que “para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior”. En síntesis, este art. 398 viene a establecer el régimen de administración de la cosa en los supuestos en que haya que adoptar una decisión por mayoría. Tenemos, pues, en primer lugar, que la administración -o facultad de administrar- es una facultad colectiva -o acuerdo mayoritario- que se refiere a la totalidad de la cosa.

El concepto de acto de administración es económico y, por tanto, entra dentro de este ámbito de administración todas aquellas decisiones que afecten de forma física o jurídica a la cosa común. En estos supuestos se suele aplicar de forma supletoria, a veces, las normas del usufructo cuando se quiera cambiar la esencia de la cosa a la que va destinada. Para adoptar un acuerdo, como hemos dicho, se exige la mayoría de personas o comuneros que represente la mitad del total de las cuotas de participación, es decir, la mayoría se computa por cuota y no por cabeza. Puede existir también que exista un bloqueo, en este supuesto se puede acudir al juego para que dicte el acto de administración e, igualmente, se da la posibilidad de que las minorías puedan acudir al juez. Ahora bien, la lectura del 398 nos lleva a pensar en que la mayoría se adopta por cuota, sin embargo, no es así. El acuerdo depende del beneficio que obtenga el interés que tenga la cosa común, si bien hay que hacer una especial reseña en los intereses que la cosa común representa.

- Régimen de los frutos en la copropiedad



En cuanto al régimen de sus frutos tenemos, lógicamente, los frutos industriales, los frutos naturales y, también, los frutos civiles. En relación a este disfrute de la cosa se ha planteado una cuestión: si uno de los comuneros puede por sí solo arrendar la cosa común. Para darle una solución a este interrogante hemos de distinguir si el arrendamiento es acto de administración o un acto de disposición. La diferencia es clara: si nosotros afirmamos que se trata de un acto de disposición para que pueda tener lugar el acto de arrendamiento es necesario la unanimidad de todos los comuneros; en cambio, en el supuesto de que fuera un acto de administración, no es necesario este requisito sino que basta el acuerdo de la mayoría para poder arrendar.

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