La servidumbre de medianería



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El Código Civil regula como una servidumbre típica a la medianería, si bien, entiende la doctrina que más que una servidumbre nos encontramos en la medianería con unas limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad. Podemos definir la medianería como aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimana de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca, vallado, etc. por parte de los dueños de edificaciones o predios contiguos separados por dichas divisiones.

Servidumbre de medianeria y Derecho civil

- Régimen jurídico de la servidumbre de medianería


En cuanto al régimen jurídico de la servidumbre de medianería, el Código Civil no se limita a su articulado. Así, pues, el artículo 571 establece que las medianerías se regirán por las disposiciones del Código Civil y, también, por las ordenanzas y usos locales que no vayan contra esta regulación e incluso también se pueden utilizar estos usos y ordenanzas en aquellos supuestos que no estén previstos por la ley.

- Presunción de medianería: diferentes supuestos


Conforme establece la regulación de nuestro Código Civil, los elementos divisorios se presumen medianeros, comunes a ambas fincas, salvo que se pueda acreditar que el muro que separa las fincas sea de uso exclusivo de uno. Esta presunción de medianería la encontramos en los siguientes supuestos (salvo los supuestos especiales en los que uno acredite que es privativo):

. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

. En las paredes divisorias de los jardines o corrales que existan en sitio poblado o en el campo.

. En la cerca, vallado y vallados que dividen los predios rústicos.

+ Indicios en materia procesal que contradicen la existencia de la medianería


Como hemos dicho se trata de una presunción, una presunción que admite en contrario cualquier tipo de prueba admitida en derecho para que desaparezca la misma. Por tanto, para determinar que una pared divisoria no sea medianera tenemos que acudir a indicios en materia procesal que contradiga la existencia de la medianería. Estos indicios son:

. Cuando entre las paredes de los distintos edificios existan ventanas o huecos.

. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y en otra parte superior tenga solamente unos retallos.

. Cuando resulte construida toda la pared divisoria en una de las fincas.

. Cuando en dicho muro una parte soporte la armadura de una sola de las viviendas.

. En aquellos supuestos en que la división entre dos jardines exista una puerta de entrada de un lado al otro. En todos estos casos, anteriormente citados, nos encontraríamos con los supuestos en que se presume la medianería salvo los indicios, es decir, aquellos supuestos que permita acreditar que la finca no pertenezca a alguno de los colindantes.

- Derechos y obligaciones de los propietarios


Tenemos, pues, que si un elemento es medianero ocasiona que existan derechos y obligaciones para los dos propietarios. Los derechos los encontramos en los artículos 575 y 579 del Código Civil donde se establece que en caso de medianería corresponderá a cada uno el 50% del elemento divisorio, en caso de conflicto habrá de acudirse necesariamente a los tribunales. En cuanto a materia de obligaciones de los propietarios hemos de atender al artículo 577 del Código Civil, en los que básicamente se exige el pago por mitad de la obra útil, en caso de conflicto habrá de acudirse a los tribunales.

- La extinción de la servidumbre de la medianería


Las servidumbres de medianería pueden extinguirse por diferentes motivos. A saber:

. El primer presupuesto es cuando la servidumbre pasa a manos del propietario de una de las fincas.

. Por las causas de extinción establecida en materia de servidumbre.

. Por renunciar a la medianería. Para ello hemos de acudir a los artículos 565 y 566. Respectivamente, el artículo 565 señala que "la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público; a lo que el artículo 566 añade que "la anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante".

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- Otros artículos sobre el Derecho real de servidumbre


+ Concepto y características del Derecho real de servidumbre

+ Clasificación de las servidumbres

+ La constitución de la servidumbre

+ Sujetos, objeto y contenido límite en el Derecho real de servidumbre

+ Modificación y extinción de la servidumbre

+ La servidumbre en materia de aguas

+ La servidumbre de paso

+ La servidumbre de luces y vistas

+ Las servidumbres personales