Concepto, función, vigencia y eficacia de la presunción de exactitud del Registro



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En relación a la presunción de exactitud de los inscrito en el Registro de la Propiedad hemos de distinguir por una parte el principio de legitimación registral y, por otra parte, el principio de presunción de exactitud en sentido estricto.

Finca y Derecho civil

- El principio de legitimación registral

Este principio de legitimación registral viene regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Este artículo establece "a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos". En otras palabras, según lo que ponga el Registro es exacto y quien figura como poseedor es su titular. Se establece en este artículo 38, pues, una presunción iuris tantum de la titularidad del dominio y de la posesión del mismo. Por tanto, de dicha norma deriva dos presunciones: la presunción de titularidad y la presunción posesoria.

+ Presunción de titularidad


En cuanto a la presunción de titularidad del derecho, implica que el titular registral será tratado como si le perteneciera el derecho cuyo nombre figura en el Registro, mientras no se cancele o anule el asiento mediante la correspondiente resolución judicial. De este modo, el titular registral está legitimado para interponer todo tipo de acción que derive de su derecho inscrito y, además, tiene la presunción de que el derecho le pertenece, por lo que en términos jurídico-procesales lo que se produce es una inversión de la carga de la prueba.

+ La presunción posesoria


Por otra parte, en la esfera extraregistral, el titular registral podrá ejercitar su derecho y disponer del mismo en el tráfico jurídico cómo si le perteneciera sin tener que acreditar su título de adquisición, bastando con enseñar una certificación donde conste la inscripción a favor del mismo.

+ Artículo 38 de la Ley Hipotecaria


"A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.

Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta Ley.

Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números 2 y 3 del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.".

- La presunción de exactitud


La presunción de exactitud es corolario a su vez de otro principio hipotecario que es el de legalidad. Siendo a la vez igualmente la presunción de exactitud el modelo de publicidad inmobiliaria consagrado por nuestro ordenamiento jurídico y ello porque los títulos que acceden al Registro son objeto de un control de legalidad por parte del Registrador lo que unido al principio de tracto sucesivo coloca en condiciones de ofrecer al que lo consulta una información relativamente completa de la situación jurídica de cada finca con, además, una alta probabilidad de que lo publicado corresponda con la realidad.

En un sistema hipotecario constitutivo lógicamente existe una correspondencia exacta, toda vez que para que haya cualquier acto inmobiliario ha de estar inscrito en el Registro. Ahora bien, nuestro sistema no es constitutivo salvo para la hipoteca, por lo que estamos en un sistema propiamente declarativo. Esto hace que nuestro sistema registral mediante la calificación, el tracto sucesivo, etc. hace que nuestro Registro sea cuasi exacto, toda vez que hay posibilidad de que no haya coincidencia entre la realidad registral y la realidad extraregistral. Por tanto, nos encontramos con una presunción de exactitud iuris tantum, ya que la presunción iure et de iure solamente tendrá lugar cuando nos encontremos ante el supuesto que establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.