El artículo 34 de la Ley Hipotecaria consagra la adquisición a non domino en favor del titular inscrito, si bien esta adquisición a non domino va a quedar condicionada a una serie de requisitos.
- Es necesario que se trate de un tercero
En general tienen la consideración de tercero todos aquellos que no son parte en el contrato ni han heredado de quien lo celebró la condición de parte del mismo. Pero, además, el tercero al que se refiere la Ley hipotecaria no es cualquier persona extraña a la relación jurídica, sino que es adquirente de un derecho real, como puede ser la propiedad, o un derecho real limitado.
- Es necesario que haya adquirido mediante negocio jurídico válido
En la hipótesis del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el tercero protegido lleva a cabo una adquisición del dominio u otro derecho real en virtud de un acto o negocio jurídico que lo relaciona con el titular registral. Este acto o negocio jurídico por el que adquiere el tercero ha de ser válido, pues si el negocio jurídico que realiza el tercero es nulo, éste no está protegido a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria.
- La adquisición ha de realizarse de quien en el Registro aparece con legitimación para trasmitir
El tercero por tanto debe adquirir del titular inscrito y ello porque se protege a la persona que confía en la presunción de exactitud de lo que publica el Registro de la Propiedad.
- Debe de existir buena fe
Este requisito es presupuesto básico de la protección registral toda vez que el tercero es contratado en tanto confía en lo que publica el Registro. Por tanto, un contratante que sea conocedor de la inexactitud del Registro de la Propiedad no merece especial protección. La buena fe en este ámbito del derecho registral es la creencia de que el titular registral es el dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transmitir el dominio o constituir un derecho real limitado. Por su parte, el párrafo 34 de la Ley Hipotecaria establece una presunción de buena, esto es, la buena fe se presume siempre que no se demuestra que éste conocía la inexactitud del registro, lo que produciría una inversión de la carga de la prueba. En cuanto al momento cuando debe existir esta buena fe es en el momento que se inicia el negocio jurídico sin que tenga que perdurar hasta el momento en que se produce la inscripción.
- Ha de tratarse de una adquisición onerosa
Tanto es así que el artículo 34 establece que los adquirentes a título gratuito no tendrán otra protección que la que tuviesen su causante o transferente. Por título oneroso ha de entenderse aquel en que haya existido una contraprestación o sacrificio patrimonial en el adquirente.
- El adquirente ha de inscribir el título de adquisición
A tenor del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el tercer adquirente que reúne todas las condiciones anteriores será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho. Esta exigencia de inscripción queda cumplida cuando se ha practicado el asiento de presentación o bien cuando una vez calificado por el Registrador aparezcan defectos subsanables con lo cual se le da un tiempo para que pueda subsanar dichos defectos.
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Imagen: Libre Mercado
