Las presunciones posesorias a favor del titular registral



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El hecho de que alguien tenga inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad produce que tenga a su favor dos presunciones: la primera viene establecida en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria y se encuentra íntimamente relacionada con la prescripción adquisitiva, esto es, el que posea inscrito en el Registro una posesión de un determinado bien, se entiende que ésta ha sido pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe, que -como sabemos- es la posesión apta para adquirirla por usucapión. A su vez, está relacionado con el artículo 38 que se presumirá "que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo".

Finca y Derecho civil

- Inversión de la carga de la prueba consecuencia de la presunción posesoria


Como indicamos antes, esta presunción supone invertir la carga de la prueba siendo la parte que niega la posesión quién tiene que acreditar que el titular registral no es el verdadero poseedor de la finca. Estamos, pues, ante una inversión de la carga de la prueba en la que solamente puede tener aplicación a los derechos susceptibles de posesión (por ejemplo el usufructo, el uso y habitación, servidumbres, superficie, etc.), pero no a la hipoteca.

- Acción real registral (artículo 41 de la Ley Hipotecaria)


Junto a estas presunciones posesorias, la Ley Hipotecaria regula también la acción real registral recogida en el artículo 41 de la misma Ley. Ello significa que en vez de interponer un interdicto que sería normal, se puede instar el procedimiento de tutela efectiva de los derechos inscritos, esto es, un procedimiento verbal especial concebida para la protección sumaria en los supuestos posesorios, en la que la sentencia no tiene la condición de cosa juzgada, por lo que se podrá ir contra el poseedor en el procedimiento ordinario.