Elementos personales, reales y formales de la hipoteca



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Vamos a repasar en esta entrada los diferentes elementos (personales, reales y formales) de la hipoteca.

Chalet e Hipoteca

- Elementos personales de la hipoteca


En cuanto a los elementos personales (las partes) en principio son dos indispensables: acreedor y deudor. Si la hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación deben existir un acreedor hipotecario y un deudor hipotecario.

Pero también cabe que haya un tercero que permite la hipoteca de su bien para garantizar una obligación de otro (un padre que para garantizar un préstamo al hijo permite que se hipoteque su casa; es un fiador que se compromete a responder de una deuda ajena: un deudor condicionado).

Veremos ahora que la regla general en materia de deudor principal es que este responde con todos sus bienes (artículo 1911 del Código Civil). Y sólo por excepción juega la responsabilidad limitada del deudor, que es un pacto expreso en el que acreedor y deudor acuerdan que sólo va a responder con la cosa hipotecada.

La hipoteca no supone de por sí que se limite la responsabilidad del deudor: si en vez de hacer una hipoteca se hace el préstamo al banco se respondería con todos los bienes.

Si vendemos la finca hipotecada, la hipoteca no se extingue, sigue que acompaña a la cosa. El que compra la finca hipotecada compra la finca con la hipoteca y si no paga perderá la finca porque está hipotecada. Cuando no hay hipoteca si se vende una finca sin esta se vende sin más.

En el caso de que el deudor no sea el deudor principal sino el fiador, juega a la inversa: en principio sólo responde con la finca pero no con el resto del patrimonio. Responde con la cosa hipotecada, y que para responda con todo su patrimonio es necesario un pacto expreso para responder con todo su patrimonio.

El principio de responsabilidad limitada del deudor hipotecario: sólo por pacto expreso se puede limitar la responsabilidad del deudor a la finca hipotecada y no a su patrimonio (esto está previsto en el artículo 140.1 de la Ley Hipotecaria).

Para ser deudor hipotecario, para poder constituir una hipoteca, es necesario tener el derecho sobre la cosa que se va a hipotecar y tener capacidad de disposición.

- Elementos reales de la hipoteca


Cuando nos referimos a los elementos reales nos referimos al objeto de la hipoteca. El artículo 106 dice que se podrán hipotecar todos los bienes que son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

El artículo 107 nos da una lista de bienes que se pueden hipotecar. Realmente con la regla del artículo anterior ya basta, pero viene bien para saber si se puede establecer una hipoteca sobre algo, ya que es un artículo muy extenso.

+ ¿Qué es lo que no se puede hipotecar?


Aquí acudiremos al artículo 108 del Código Civil: No se podrán hipotecar “las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada; los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil; y el uso y la habitación”.

Cabe la hipoteca que recaiga sobre diversas fincas: un deudor puede deber algo y con una sola de sus fincas: hipoteca varias de sus fincas para hacer frente a la obligación (aunque hay una sola hipoteca, aunque grave varias finca). Si empiezan a pagarse plazos y ya no tiene sentido o es desproporcionado que haya tantas fincas hipotecadas, se puede obtener la liberación de la hipoteca de algunas fincas dejando la hipoteca con las demás (suele hacerse por pacto, estar previsto, o bien por resolución judicial). Por esto cuando se hipotecan varias fincas para garantizar una sola obligación se divide entre ellas la responsabilidad, de forma que se dice que la finca A, por ejemplo, responderá de 400.000€ del millón de euros, la finca B a su vez, de 600.000€.

En cuanto a qué tipo de obligación puede ser susceptible de garantizar la hipoteca tenemos que decir que todas las obligaciones pueden garantizarse con la hipoteca (artículo 105 de la Ley Hipotecaria).

Cuando hablamos de las personas, recordamos que había dos personas que siempre estaban: el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario. También podrá existir una hipoteca con un sujeto interviniente, o con tres, o veinte. Pueden existir varios acreedores, que prestan un dinero; deudores pueden existir uno o más, pudiendo pedir el préstamo una pluralidad de personas. Como mucho no hay limitaciones, pero siempre en calidad de acreedores, deudores o fiadores reales.

La Ley Hipotecaria prevé lo que se llama la hipoteca unilateral, o mejor dicho, la constitución unilateral de la hipoteca (este es un supuesto previsto aunque poco habitual, pero se puede utilizar esta fórmula). A la constitución de la hipoteca se le da un rango en el Registro de la Propiedad que puede ser interesante a la hora de solicitar un crédito, ya que se garantiza un lugar preferente en el orden de los acreedores. Pero realmente esta hipoteca futura no existe todavía, existirá cuando un acreedor acepte esas condiciones (las condiciones preestablecidas por el futuro deudor) y se inscribe en el Registro de la Propiedad la aceptación del acreedor.

- Elementos formales de la hipoteca


Los elementos formales de la hipoteca están recogidos en los artículos 145 (constitución en escritura pública e inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad) y 159 de la Ley Hipotecaria ("para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan").

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.