Clases de hipoteca



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Vamos a ver en esta entrada diferentes clasificaciones relativas a la figura de la hipoteca, desde las voluntarias y legales hasta las ordinarias y las de máximo, pasando por la hipoteca tácita y la expresa.

Hipoteca inmobiliaria

- Hipotecas voluntarias y legales


La primera clasificación relativa a las hipotecas no tiene importancia debido a la escasa utilización de una de ellas: diferenciaremos entre hipotecas voluntarias (unilaterales y bilaterales) y legales. Las hipotecas tácitas quedarán fuera.

+ Hipotecas voluntarias


Hipoteca voluntaria es aquella en la que el dueño de la finca consiente dicha hipoteca. Es voluntaria puesto que es el consentimiento del deudor justamente lo que hace nacer la hipoteca.

Puede ser unilateral (cuando el dueño por su propia iniciativa crea una hipoteca para el futuro, con lo cual al inscribirla en el Registro de la Propiedad adquiere esta hipoteca un rango, un puesto) o bilaterales (por acuerdo entre acreedor y deudor).

+ Hipotecas legales


Las hipotecas legales son supuestos en los que la ley prevé que el acreedor pueda exigir la constitución de una hipoteca, de manera que a diferencia de lo que ocurre con las voluntarias, en las que hay un acuerdo o una declaración unilateral del deudor, cuenta el acreedor con el apoyo legal (el juez suple al deudor, constituyendo la constitución de hipoteca en nombre de la ley, cuando no hay voluntad por parte del deudor de constituirla). Esta hipoteca creada se inscribe en el Registro de la Propiedad y nace la hipoteca propiamente dicha (no hay hipotecas al margen del Registro de la Propiedad).

. ¿Cuáles son los casos en los que se puede exigir la hipoteca legal?

Los previstos en el artículo 168 de la Ley Hipotecaria. Son casos muy puntuales y sólo en esos supuestos se puede exigir por la creación de hipoteca.

- Hipoteca expresa y tácita


+ Hipoteca expresa


La hipoteca expresa es la que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

+ Hipoteca tácita


Las hipotecas tácitas, que son las que no se inscriben en el Registro de la Propiedad, no deberían ser consideradas hipotecas (ya que se requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad para tener validez). Podrían denominarse cargas legales, que pueden competir con las hipotecas pero sin ser hipotecas (son supuestos los recogidos en los artículos 193-197 de la Ley Hipotecaria).

Puede existir el caso de una hipoteca tácita, que además está prevista como hipoteca legal. Cabría en este caso la exigencia de constitución de la hipoteca.

- Hipotecas ordinarias e hipotecas de seguridad o de máximo


Las hipotecas ordinarias son las más corrientes: normalmente existe una deuda ya, hay una persona que le debe dinero a otra, y se constituye una hipoteca para garantizar el pago de la obligación. La hipoteca cubre por tanto una deuda actual (en cuanto al capital y a los intereses convencionales está definida, pero de cara a terceros, la cosa hipotecada no responde a partir de determinados años). Por ejemplo, en el caso de un préstamo hipotecario hay una parte ordinaria que cubre el coste de capital y otra variable que cubre los intereses convencionales, los de demora, etc. La Ley exige que todo lo que sea variable tenga un tope para que no salgan perjudicados terceros (hipoteca de máximo, sin ser una deuda actual se pone un tope máximo de lo que va a responder la finca).

De manera que la hipoteca ordinaria es la que tiene hoy fijado y delimitado el importe a pagar, la deuda (concretamente en el caso del préstamo el capital). La hipoteca de máximo es la hipoteca que garantiza el pago de obligaciones futuras y que como van a ser variables en función de muchos datos va a ser variable pero que tiene un tope máximo (hasta cubrir este tope, luego la hipoteca no cubre estas cantidades, que deberán ser reclamadas por otros procedimientos).



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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.