Es característica fundamental no sólo de la hipoteca sino de los derechos reales que cuando un derecho real grava una finca y esta se enajena, el derecho real acompaña a la finca aunque el titular haya cambiado (es un derecho sobre la cosa). Como es un derecho real, un derecho sobre la cosa, se entiende que el derecho sigue a la cosa, de manera que cuando se vende una finca que ya está hipotecada, el comprador compra la finca (la finca como está, es decir, hipotecada).
- Supuestos para con el pago de la hipoteca tras la adquisición de la finca hipotecada
Y, una de dos, o paga el comprador la hipoteca de la finca adquirida (el préstamo que está garantizado con la hipoteca) en cuyo caso no habrá problemas (salvo el mero hecho de tener que pagar); o, segundo supuesto, no paga, y corre grave peligro de perder la finca ya que se ejecutará la hipoteca.
De manera que la ejecución de la hipoteca se producirá independientemente que el propietario de la cosa siga siendo el inicial deudor hipotecario o sea el posterior adquirente de esa cosa. Al adquirente de una finca hipotecada se le llama técnicamente tercer poseedor.
- Situación del tercer poseedor, adquirente de la finca hipotecada
La Ley Hipotecaria en el artículo 118 se refiere a la situación en la que se encuentra el tercer poseedor (comprador o adquirente de la finca hipotecada): en resumen, si el adquirente no se pone en contacto con el acreedor, todo sigue siendo igual que antes de la compra, el deudor inicial sigue siendo el deudor y responderá con todo su patrimonio y se responderá con la finca hipotecada. Pero esta solución, que es la que se hace a lo bestia, por así decirlo, es muy poco inteligente, muy poco efectiva, porque en primer lugar el deudor primitivo que ha transmitido la finca, que la ha vendido, por la cuenta que le trae la pagará, ya que además de la finca responde con el resto del patrimonio (el acreedor es verdad que tiene todo el patrimonio del deudor para ejecutarlo pero le es más fácil ejecutar la finca ya que sólo tiene que activar el mecanismo de la acción hipotecaria, dando paso esta a la subasta de la finca). De manera que se puede hacer pero lo más sensato es ponerse en contacto con el acreedor, porque sólo con el consentimiento del acreedor se podrá colocar el adquirente en el lugar que ocupaba el primitivo deudor, y se producirá la asunción de deuda liberatoria, es decir, que libera el primitivo deudor, que se queda fuera de esa instancia. Si el acreedor hipotecario admite que el otro se coloque en el lugar del primitivo deudor se habrá producido lo que técnicamente se conoce la subrogación de la hipoteca.
Si no se hubiera pactado la transmisión de la obligación garantizada (eso significa que el deudor primitivo sigue siendo deudor) pero el comprador hubiera descontado su valor del importe de la deuda, al no haber firmado el deudor puede temer que el acreedor vaya contra los bienes del primitivo deudor (derecho de reintegro frente al comprador). Además tiene el derecho garantizado con la hipoteca. Si no se ha hecho el acuerdo de tres, la asunción de deudor obligatoria, sigue siendo deudor el primitivo deudor y cabe la posibilidad de que al seguir siendo deudor tenga que pagar. Con lo cual como está pagando por algo que tenía que pagar pero la causa de que pagara ya no está porque ha vendido la causa que pertenece a otro y este otro ha retenido el valor de la hipoteca es lógico que tenga una acción de regresa contra el adquirente (podría ejecutar la hipoteca para recuperar lo que le corresponde).
Hay que plantearse que, en la acción hipotecaria, teniendo conocimiento el acreedor de que la cosa hipotecada ha sido transmitida, se tendrá que comunicar al llamado tercer poseedor la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria [para esto es preciso que haya tenido conocimiento de la transmisión que se ha hecho (cuando se ejecuta la hipoteca hay que dirigir la acción contra el propietario de la finca, es lo mismo, el mismo supuesto, que la figura del fiador real, que es un tercero que aporta la finca que va a ser objeto de hipoteca y de garantía por tanto)].
El artículo 113 de la Ley Hipotecaria se refiere a esto: no integrarán la hipoteca los muebles que haya aportado el tercer poseedor, sólo la finca. En caso de pacto sólo los muebles que aportase el primitivo deudor.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
