A la hora de estudiar la extensión de la obligación garantizada con la hipoteca tenemos que distinguir entre los intereses del préstamo y las costas del procedimiento.
- Intereses del préstamo
Dentro de los intereses tenemos que distinguir entre dos clases de intereses:
+ Intereses convencionales o pactados del préstamo
Los intereses convencionales o pactados del préstamo (el interés que las partes han acordado): este también se entiende garantizado por la hipoteca salvo pacto en contrario). Si las partes no dicen nada sobre si el interés queda o no garantizado con la hipoteca se entiende que sí queda garantizado por la hipoteca.
En cuanto a los intereses convencionales, si la finca continua en poder el deudor hipotecario, estos prescriben a los dos años (1966.3º del Código Civil). Y a esta cantidad se le añadirán también aquellos intereses superiores a los cinco años cuando el acreedor haya interrumpido la prescripción.
Si el deudor hipotecario transmite la finca a otra persona, entonces el artículo 114 de la Ley Hipotecaria nos dice que: “Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años”.
Todo esto puede modificarse por pacto, ya que normalmente el comprador de la finca hipotecada se pondrá en contacto con el acreedor, porque aquí lo que se está produciendo es un fenómeno que se explica recordando un poco la teoría de obligaciones. La asunción de deuda, que es cuando un tercero se compromete a pagar una deuda ajena, y esto es aceptado por el acreedor, surge el problema que el tercero quiere pagar la deuda ajena porque el deudor primitivo quiere liberarse (colocar a un deudor en lugar del otro), siendo para esto indispensable el consentimiento del acreedor. Está en manos del acreedor por tanto liberar o no al deudor primitivo.
De manera que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria en su parte final se refiere a que el acreedor y deudor de la finca pacten que los intereses se extiendan hasta los cinco años.
+ Intereses de demora
Mientras que los intereses convencionales forman parte de la obligación, los intereses de demora sólo se deben si se incumple la obligación de pago (en el derecho de obligaciones hay dos conceptos muy claros, dos acciones, la acción de cumplimiento por la que se reclama el capital adeudado a día de hoy y los intereses convencionales, pero como hay incumplimiento nace la acción de daños y perjuicios, entrando los intereses de demora).
El interés de demora suele ser superior al convencional.
El interés de demora puede pactarse entre el acreedor y deudor primitivo que se incluya en lo que responde la hipoteca. Sin pacto la hipoteca sólo garantiza el capital y los intereses convencionales pero con el pacto se pueden incluir y de hecho en la práctica así se hace (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Pero es preciso que se ponga un tope máximo que tiene efectos frente a terceros: la Ley Hipotecaria trata de garantizar, proteger los intereses de los adquirentes de fincas hipotecadas. ¿Cómo?, poniéndole un tope máximo a las cantidades por las que tienen que responder los adquirentes de la finca hipotecada (y no el deudor primitivo). La hipoteca responde por tanto hasta ciertas cantidades, para evitar abusos. Para que el posible adquirente no se vea perjudicado irremisiblemente con sorpresas indeseadas, los pactos de inclusión de los intereses de demora y las costas dentro de la obligación garantizada hay que ponerle un tope máximo, una cifra (hasta el 20% del capital adeudado cuando se reclama, por ejemplo). De ahí que entre partes la deuda es la que es, con los intereses convencionales y costas que se generen, pero de cara al comprador la ley le permite que esto llegue a un tope.
- Costas judiciales
Las costas judiciales como su propio nombre indica es lo que cuestan los procedimientos, más concretamente lo que le cuesta al acreedor (lo que interesa es que el acreedor cuando saca a subasta la finca hipotecada le supone unos costes, bastantes altos, ya que tiene que publicar unos edictos de subastas, entre otras cosas).
Los gastos para el cobro de lo no pagado son a costo del deudor, por lo que estas costas las pagará el deudor.
De cara al acreedor y deudor están regidas por lo que efectivamente se cobre, de manera que si el gasto ha sido por ejemplo 4.000€ son 4.000€ los que habría que cubrir, sin embargo de cara a terceros que no son acreedor ni deudor estas costas no deben superar la cifra máxima pactada a efectos de responsabilidad (si se ha pactado que la hipoteca responde de 3.000€ presupuestado para costas, no debe el adquirente de la finca que es un tercero pensar que las costas van a ser mayores de 3.000€).
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
