La publicidad registral inmobiliaria



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El Registro de la Propiedad es un instrumento técnico de publicidad, que nace para divulgar los derechos sobre bienes inmuebles, para que estos sean oponibles frente a todos, sin engaño ni sorpresa para nadie.

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- Finalidad del Registro de la Propiedad


La finalidad fundamental del Registro de la Propiedad como dice la definición es que allí nos podamos encontrar los datos esenciales de una finca. Ya hemos dicho anteriormente que el folio registral describe la vida de una finca, las cosas más significativas, y el Registro Propiedad tiene esa finalidad, dar a conocer a todos lo más relevantes sobre esas fincas [y el que sea a todos no es por chismorreo, sino porque se demuestra tener un interés legítimo sobre la finca (aunque tenemos la posibilidad de consultar el Registro de la Propiedad tenemos que tener un interés legítimo para poder hacerlo, en otras cosas porque cuesta dinero)].

Se persigue que lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad sea oponible erga omnes, es decir, oponible contra todos.

En el Registro de la Propiedad está lo que debe saberse sobre la finca, si no está, peor para el que lo que ha ocultado. El Registro de la Propiedad protege a sus clientes (si no se acude al mismo no es protegido por el Registro).

De manera que nunca puede darse ninguna sorpresa (con matices, ya que hay excepciones que pueden no aparecer en el Registro).

- Registros jurídicos y registros administrativos


La inscripción se refiere no al Registro de la Propiedad sino a diferentes Registros. El Estado tiene la competencia para ordenar los Registros, competencia dada por la Constitución (artículo 149.8 de la Constitución). Pero hay que diferenciar entre registros jurídicos (que son competencia exclusiva del Estado y en ellos la inscripción es no obligatoria pero refuerza las posiciones jurídicas que ya existían y sobretodo y es la finalidad de estos registros, facilitan la prueba de lo que se inscribe) y administrativos (pueden ser regulados por las Comunidades Autónomas, ya que son lugares donde se inscriben ciertas realidades jurídicas o no jurídicas pero sin que la inscripción o no tenga una trascendencia jurídica importante).

- La ordenación de los registros e instrumentos públicos


La Ordenación de los registros e instrumentos públicos, a la que hace alusión la Constitución, se refiere a los registros jurídicos. No todo trata de estos registros, sino la ordenación de los registros, que es: en primer lugar, lo que se llama los principios hipotecarios; en segundo lugar, la adscripción al sistema de folios reales; y en tercer lugar la adscripción al sistema de inscripción de documentos. De manera que si el Estado es el único que puede regular estas tres cuestiones, respetando eso, que puede hacer el Estado, las Comunidades Autónomas pueden regular materias siempre que no vayan en contra de lo que el Estado dice en estas tres materias.

+ Adscripción al sistema de folios reales


La adscripción al sistema de folios reales: en principio, cuando el legislador se enfrenta a la manera de regular el Registro de la Propiedad hay dos posibilidades: adscribirse al sistema de folio personal (abrir páginas según cada persona) o al de folio real (el elegido por el legislador: cada página, cada folio del registro se refiere a una finca). De manera que el Registro de la Propiedad nos cuenta la historia jurídica de cada finca (el problema está entonces en que cada registro de la propiedad español tiene su demarcación y una finca no puede estar inscrita en dos registros diferentes).

+ Adscripción al sistema de inscripción de documentos


En cuanto al sistema de adscripción al sistema de inscripción de documentos: en el registro se inscriben documentos, y estos documentos tienen que ser públicos (notariales, judiciales y administrativos). El documento que se inscribe en el registro ha sido creado antes, de manera que el Registro de la propiedad no crea el acto, el acto ya estaba creado cuando se hizo el documento. El registrador no transcribe además el documento, no lo “mete íntegro”, sino que se inscribe y se nota en el Registro de todo lo que tenga trascendencia real, todo lo que afecte a inmuebles y suponga una modificación de la finca, de los derechos que versan sobre una determinada finca, pero por lo tanto el registrador elimina todo lo que no tenga trascendencia real. Además, también, incluso lo que se va a hacer constar en el Registro será un extracto (no todo lo que diga un documento sobre un derecho, sino que el registrador podrá resumir).

+ Principios hipotecarios


Y en cuanto a los principios hipotecarios: principio hipotecario es una terminología utilizada por un señor en 1926 al que todo el mundo llama Don Gerónimo González (en otros casos, en general, no se suele usar el “Don”). Entre los hipotecaristas, los registradores y todos los que estudian la ley hipotecario Don Gerónimo era muy relevante, y fue él el que empezó a denominarlos principios hipotecarios. Sin embargo, esto da lugar a una cierta problemática, ya que no son principios del derecho relativos a materia hipotecaria (él quería hacer alusión a determinadas ideas maestras plasmadas en la ley hipotecaria y por tanto con rango de ley).

Vamos a enumerar estos principios hipotecarios (ya dedicamos una entrada a los principios hipotecarios): principio de especialidad, publicidad, legitimación, fe pública, prioridad, tracto sucesivo, rogación y legalidad.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.