Derechos que son objeto de publicidad y actos que tienen acceso al Registro de la Propiedad



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Vamos a ver en esta entrada los diferentes derechos objeto de publicidad registral así como los actos que van a poder acceder al Registro de la Propiedad.

Cesion de negocio y Derecho civil
Negocio. Como excepción, van a poder publicarse en el Registro de la Propiedad derechos sin el carácter de reales.

- Derechos que son objeto de publicidad por el Registro de la Propiedad


En cuanto a los derechos que son objeto de publicidad, hemos respondido anteriormente a esta pregunta, los derechos que son objeto de publicidad son los derechos reales (en el artículo 1.1 de la Ley Hipotecaria se dice con toda claridad).

+ Como excepción: publicación en el Registro de la Propiedad de derechos que no tengan el carácter de reales


Este artículo dice que por excepción, también se podían publicar en el Registro de la Propiedad derechos que no tenían el carácter de reales, como los que siguen: arrendamientos, subarriendos (un subcontrato que nace porque hay un contrato base), cesiones (el que cede el contrato desaparece de la escena, por ejemplo en la cesión de negocios) y subrogaciones (muerte del titular, permitiendo la ley que sucesores cercanos continúen con el arrendamiento) de arrendamientos. En realidad las tres últimas son incidencias de la primera (se arrienda un bingo y se subarrienda la cafetería del bingo, por ejemplo).

+ Arrendamiento con opción de compra


También se puede inscribir el arrendamiento con opción de compra (artículo 14 del Reglamento Hipotecario). Se inscribe una cosa distinta a un arrendamiento, aquí lo importante es la opción de compra.

+ Derecho de retorno


Relacionado con el arrendamiento pero urbano es el derecho de retorno. El derecho de retorno en el arrendamiento es cuando en la finca alquilada hay que hacer unas obras (obras de rehabilitación por ejemplo) y para hacer estas obras el inquilino tiene que salir: pues bien, el arrendamiento de retorno es la vuelta del inquilino. El artículo 15 del Reglamento Hipotecario establece que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.

+ La condición resolutoria de falta de pago en la compraventa (artículo 11 de la Ley Hipotecaria)


Todo contrato bilateral se puede resolver por incumplimiento, pero aparte de eso se puede establecer una llamada condición resolutoria que dice que si el comprador impaga uno de los plazos de la compraventa automáticamente quedará resuelta la compraventa. Esto se puede pactar pero el Código Civil (artículo 1504) dice que no, que hace falta un requerimiento resolutorio del vendedor (es una causa de resolución por incumplimiento).

+ Pacto de reserva de dominio


Se podrá inscribir además el pacto de reserva de dominio (como garantía de pago no se entrega el dominio, se “reserva” el dominio, que se entregará cuando se satisfaga el pago), limitaciones (te piden unos requisitos para disponer del bien) y prohibiciones de disponer (se prohíbe disponer, pero sólo en supuestos de inexistencia previa de sacrificio económico). Artículo 26 de la Ley Hipotecaria.

+ Sustituciones fideicomisarias y reservas


Vamos a poder inscribir las sustituciones fideicomisarias y reservas.

+ Actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales


Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

+ Estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal


Los estatutos del edificio en régimen de propiedad horizontal van a poder inscribirse (artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria).

+ Un listado "numerus apertus"


Este listado según el numerus apertus podrá ampliarse, pero no en lo que a los derechos reales se refiere (para los derechos reales requerirán una disposición legal que lo permita).

La Ley Hipotecaria tiene estas excepciones por motivos prácticos: en el artículo 1.1 dice que esto está pensado e ideado para los derechos reales. Pero por otro lado el legislador piensa que hay vicisitudes que pueden acaecer a los inmuebles que no son reales y que podrían afectar a los clientes del Registro de la Propiedad. De manera que por eso en ocasiones muy tasadas, muy medidas, se acude a este régimen de excepciones, que son de estricto cumplimiento e interpretación.

Estos son los derechos que se publican, como colofón, llegamos a la conclusión de que el Registro de la Propiedad tiene la finalidad publicar estos derechos, por supuesto, pero sobre todo las titularidades. Publicamos los derechos para saber quién es el titular de ellos en todo momento, saber que en esa finca hay varios sujetos, un propietario, un usufructuario, etc. Saber los nombres y derechos que tienen esas personas con relación a la finca en concreto, esa es la finalidad fundamental.

- Actos que tienen acceso al Registro de la Propiedad


En cuanto a la otra pregunta, respecto a los actos que tienen acceso al Registro de la Propiedad ocurre igual: hay una regla general (al registro acceden documentos públicos) y una excepción. Esto se recoge en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

+ Regla general: documentos públicos


Estos documentos públicos son la escritura pública notarial, las resoluciones judiciales y los documentos administrativos.

+ Excepción: documentos privados


Sólo por excepción pueden acceder algunos documentos privados:

. El documento privado protocolizado (protocolizar se da cuando el notario fotocopia un papel y lo guarda; y este hace constar que lo ha fotocopiado y guardado en su registro) notarialmente [artículo 80.1 a) Reglamento Hipotecario]. Esto se permite en virtud del 80.1 del Reglamento Hipotecario.

. El contrato en el que conste un crédito refaccionario (créditos que están incorporados a una obra, por ejemplo el albañil, el constructor, lo que se le deba por razón de la obra que hayan hecho son créditos refaccionarios, ya que su hacer se incorpora a una cosa ajena). Estos créditos por el hecho de haber incorporado el trabajo a una cosa ajena podemos decir que tienen un carácter privilegiado respecto a los créditos ordinarios. El contrato en el que conste ese crédito refaccionario se puede anotar en el Registro de la Propiedad ya que está ligado al inmueble y se puede anotar preceptivamente como establece el artículo 59 de la Ley Hipotecaria.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.