Procedimientos para la inmatriculación de fincas



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La inmatriculación consiste en matricular en el Registro de la Propiedad, dar de alta una finca en el Registro, crear un nuevo folio registral para una finca (con su correspondiente primer asiento, que será de dominio).

Finca rural y Derecho civil

La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio (artículo 7 de la Ley Hipotecaria). Por lo tanto el asiento número uno es el asiento de dominio, la propiedad, porque lo primero que se debe inscribir la propiedad.

- Supuestos de inmatriculación de fincas


+ Modificaciones jurídicas de la finca


En muchas ocasiones las inmatriculaciones corresponden a modificaciones jurídicas de la finca; de las cuatro modificaciones que ya vimos, solamente hay una que no supone la creación de nueva finca, que es la agregación (la finca B se incorpora a A, A incrementa su cabida pero no se crea nueva finca sino que se cierra el folio registral de la finca pequeña, que no podía superar la quinta parte). Pero en las otras, se crean nuevas fincas registrales, y es por tanto una de las maneras o posibles orígenes de una inmatriculación: ser el resultado de las modificaciones jurídicas de las fincas.

+ Supuesto del artículo 312 del Reglamento Hipotecario


Una segunda manera de inmatricular una finca es a través de lo que establece el artículo 312 del Reglamento Hipotecario: supongamos que se constituye un usufructo por ejemplo sobre determinada finca, un derecho real, supongamos ahora que la finca sobre la que recae ese derecho real no consta inscrita en el Registro de la Propiedad; debería ser el titular de esa finca el que iniciase el procedimiento adecuado para inmatricular la finca pero a lo mejor no le conviene hacerlo por no querer inscribir ese derecho real. Esto permite que el titular de una finca que no está inscrita pueda obtener la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad conforme a procedimiento establecido en el Reglamento Hipotecario (es decir, la finalidad es para no dejar sin apoyo al titular del derecho real es hacer bien las cosas, inscribiéndolo a nombre de su propietario, sin su voluntad, y esto porque hay una persona interesado en inscribir su derecho, con la necesidad previa de inscribir la propiedad).

- Procedimientos para inmatricular las fincas


+ Expediente de dominio


Partimos de la siguiente base: una finca existente no está inscrita en el Registro de la Propiedad; ¿esto es posible? sí, hay finca que no están inscritas, al no preocuparse nadie de hacerlo, de forma que la idea es la siguiente: el expediente de dominio es un procedimiento judicial, se inscribe en virtud de resolución judicial que pone fin a ese expediente y como tiene carácter de documento público se inscribe y así se inscribe la finca.

Obviamente el que quiere inscribir una finca a su nombre en el Registro de la Propiedad tiene que probarlo, porque la primera inscripción es de dominio; tendrán que acompañarlo de documentos que verifiquen judicial su propiedad en el expediente de dominio (a la propiedad se le aplica la teoría del título y del modo).

Pero claro, en ese expediente que se exige por la vía de la jurisdicción voluntaria (no es contencioso, la jurisdicción se caracteriza porque no hay pleito, intereses enfrentados, sino una petición de una persona al juez y esto concederá o no lo solicitado) las partes interesadas deberán estar enteradas de lo concerniente a este expediente: si se conoce a los posibles afectados por esa petición se les nombrará y se les preguntará su domicilio (normalmente son los colindantes, pero podrá no ser el caso).

Se podrá notificar mediante edictos, o con su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia. Las personas convocadas si tienen algo que objetar se pueden personar en el expediente y si hay contradicción con lo que sostiene el que promueve el expediente se abrirá un período probatorio para que cada uno aporte sus documentos (incluso otro tipo de pruebas, como testigos) y entonces todo este procedimiento que en sí ya es contradictorio al final el juez resuelve si procede o no inscribir la finca a nombre del solicitante. Y lo hace no por sentencia sino por auto; este auto es apelable, y cuando es firme, bien por no apelarse o bien por resolverse la apelación, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.

El expediente de dominio no produce efecto de cosa juzgada, de forma que la Ley permite plantear una acción declarativa de dominio para resolver definitivamente sobre la cuestión controvertida (aquí sería una cuestión de una persona contra otra y sí tendría efecto de cosa juzgada).

De manera que el expediente de dominio se podrá inscribir en los supuestos vistos pero también se podrá inscribir en virtud de la sentencia que resuelve el expediente de dominio ante el juicio declarativo, que podrá modificar el resultado del expediente de dominio, actualizándose debidamente el Registro de la Propiedad.

El expediente de dominio cuya finalidad es inmatricular una finca también se utiliza para cosas diferentes: la reanudación del tracto interrumpido (imaginemos que una finca consta en el Registro, pero el último asiento fue una compraventa llevada a cabo por ejemplo en 1920: esta finca nació, se fue vendiendo y desde 1920 nadie se ha preocupado de inscribir nada desde esos tiempos; lo que se pretende es reinscribir la finca a nombre de los nuevos propietarios); inscribir los excesos de cabida (se inmatricula la parte que no consta en el Registro, en un supuesto de finca erróneamente descrita).

+ Título público de adquisición


También se le llama a esto el expediente del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En síntesis, en pocas palabras, se puede decir que es algo muy parecido al expediente de dominio pero que en vez de ser tramitado por un juez lo tramita un notario.

El artículo 205 de la Ley Hipotecaria nos dice que “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados; en el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto”.

El notario remite al registrador de la propiedad ese resultado, ese expediente. El artículo 298 del Reglamento Hipotecario permite que el documento público al que se refiere el 205 de la Ley Hipotecaria se complemente con un acta de notoriedad otorgada ante notario a la que se acompañará una certificación catastral de que la finca está inscrita en el Catastro a nombre del solicitante.

De manera que este procedimiento que se tramita ante notario, y que luego en virtud del artículo 205 se remite el Registro de la Propiedad y será notificado a los terceros interesados, que en su caso podrían oponerse, hay una diferencia con el expediente de dominio: como este título que se obtiene por el 205 de la Ley Hipotecaria no es judicial, la ley le da a los terceros una protección que no le daba en el caso del expediente de dominio y es que las inscripciones que se practiquen por esta vía no podrán perjudicar a terceros hasta que no transcurran dos años desde la inscripción. De este modo se trata de equiparar en garantía a los terceros que quizá por este procedimiento se les pueda perjudicar más que por el expediente de dominio.

+ Certificación de dominio expedida por entidades públicas


Este último procedimiento es realmente peligroso, porque el expediente de dominio el perjudicado se le notifica debidamente, después tiene la posibilidad de hacer una acción declarativa de dominio; en el procedimiento del artículo 205 del Reglamento Hipotecario tiene más garantías, etc. Pero mientras que en el expediente de dominio la solicitud de admisión se hace a instancia de parte aquí se hará por parte de la Administración.

Se regula en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria: “El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos”. Aquí la posibilidad de cometer abusos es importante.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.