El titular registral. Supuestos especiales



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El titular registral es la persona que aparece en los libros como portador de un derecho, facultad o expectativa sobre un inmueble inmatriculado (definición seguramente dada por LaCruz).

La sociedad mercantil como titular registral

La titularidad registral dura hasta que ingrese en el registro una titularidad contradictoria.

- Supuestos especiales para con el titular registral


+ Sociedades mercantiles


En el Reglamento Hipotecario se dice, en el artículo 383, que para inscribir una sociedad mercantil habrá que inscribir una sociedad que esté ya en el Registro Mercantil (las sociedad mercantiles que no esté inscrita en el Registro Mercantil no es persona jurídica, no existe).

La razón para que se tenga que acreditar la inscripción en el Registro Mercantil es que se acredite la existencia de la persona jurídica.

Hay que ser persona física o jurídica y por tanto hay entes que no tienen personalidad jurídica y por tanto no se podrá inscribir a nombre de las mismas esos derechos. Por ejemplo, los siguientes entes, agrupaciones, en la vida jurídica se les nombra, pero al no tener personalidad jurídica no pueden inscribirse a su nombre las cosas en el Registro de la Propiedad: la sociedad de gananciales (las fincas se inscriben a nombre de los cónyuges), la comunidad hereditaria, la herencia yacente (la herencia que todavía no ha sido aceptada por los herederos), la comunidad ordinaria (artículo 392 y siguientes del Código Civil), la propiedad horizontal, los complejos inmobiliarios privados. En estos casos como no tienen personalidad jurídica se inscriben al nombre de las personas que los forman, pero cuando esas personas son propietarios de otros inmuebles indisolublemente unidos al inmueble del que estamos tratando, la determinación del titular se hace por una conexión ob rem, por razón de la cosa.

Tenemos un titular inscrito y ahora con ese titular pueden suceder dos cosas: que tenga plena capacidad de obrar (cualquier acto relativo a los derechos inscritos tendrá que ser efectuado con el consentimiento titular registral). ¿Qué pasa si el titular registral tiene limitada su capacidad de obrar? Si es menor de edad, y ha heredado, la finca está a su nombre, pero no pueden por si mismos disponer de la finca: la Ley Hipotecaria permite (permite, lo que no significa que sea obligatorio) que las circunstancias que limitan la capacidad de obrar puedan constar en el Registro de la Propiedad; concretamente el artículo 2.4 de la Ley Hipotecaria nos dice que “las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes”.

+ Sentencias de incapacitación


Podemos hacer constar en el Registro de la Propiedad las sentencias de incapacitación, y esto sorprende, pero hay que tener en cuenta dos cosas: el Registro Civil, aparte de servir para probar los hechos inscritos (nacimiento, muerte, etc.), protege a los terceros frente a aquellos hechos que no constan en el Registro (el tercero puede actuar como si lo que ha ocurrido pero no está inscrito no ha ocurrido). La inscripción de las sentencias de incapacitación tiene como finalidad proteger al propio titular, que no a los terceros, para no permitir que accedan al registro actos que realiza el titular incapacitado. La atención que se hace protege al propio titular, impidiendo que accedan al registro actos consentidos por ese titular sin el debido consentimiento o asentimiento de su debido representante legal.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.