La adquisición a non domino y el principio de fe pública registral



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Para con la adquisición a non domino y el principio de fe pública registral hay tres artículos que vamos a analizar que son el 32, el 33 y el 34 de la Ley Hipotecaria.

Inscripcion registral en Derecho civil

- Principio de inoponibilidad: artículo 32 de la Ley Hipotecaria


El artículo 32 de la Ley Hipotecaria nos dice algo que parece fácil pero que no es como parece: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”. En otras palabras, el que no se convierte en cliente del Registro de la Propiedad no va a resultar favorecido por el mismo, de manera que todos aquellos que crean lo que dice el Registro podrán desconocer esos títulos o documentos que no han accedido. A este se le llama el principio de inoponibilidad.

De manera que lo que no se inscribe en el Registro de la Propiedad no es oponible a terceros de buena fe. Si quieres que tu documento sea oponible a terceros tienes que hacerlo llegar al Registro ya que sino estos no podrán perjudicar a terceros.

El que se queda al margen del Registro de la Propiedad está en una situación de inseguridad. Esto es muy complejo, porque puede resultar que un señor que tiene una escritura pública guardada en su cajón se le embarga la finca porque antes estaba a nombre de otro titular en el Registro (una tercería de dominio). Con esta puede demostrar que el embargo no estuvo bien hecho, y por tanto mediante sentencia judicial podrá levantarse el embargo (pero se lo podría haber ahorrado, si hubiese inscrito esta escritura pública).

Nos viene a decir por tanto que si uno no se ha tomado la molestia de acudir al Registro de la Propiedad para inscribir el título esto no podrá perjudicar a los terceros. ¿Y ese tercero que se menciona en singular en el artículo 32 qué tercero es?, porque hay muchos terceros, por ejemplo hay uno que se llama el poenitus extraneus (que es aquel que no tiene nada que ver con el asunto). Tercero es el que no intervino en el acto, el artículo 1257 del Código Civil también se refiere a un tercero, que es el tercero en el sentido de que los contratos no producirán efectos a terceros, a los que no son contratantes.

El tercero hipotecario es aquél al que se refiere el artículo 34, que es un tercero especial, que cumple una serie de requisitos que encontramos en este artículo.

El tercero civil es el tercero del artículo 1257 del Código Civil. En principio un tercero no resulta vinculado por el contrato de otro.

Si es el tercero hipotecario para que hubiera inoponibilidad de este tercero debería ser un tercero que cumpliera los requisitos del 34, y sólo hay uno, el que los cumple; mientras que si opinamos que el que puede alegar la oponibilidad son los terceros civiles existirían muchas posibles personas. Cuando se piensa que el tercero hipotecario es el mismo que el civil estamos ante las tesis monistas (no cualquier tercero civil, sino sólo el tercero hipotecario), mientras que si pensamos que 32 se refiere al civil y el 34 al hipotecario estaremos ante la tesis dualista (y habrá por tanto dos terceros, de ahí el nombre de esta tesis).

Para mí el tercero civil tendrá la protección que le da el Código Civil: por ejemplo un tercero civil es el acreedor de los actos fraudulentos de su deudor.

Si a mí me donan, me legan o heredo una finca inscrita del registro soy adquirente a título gratuito (habrá que pagar impuestos y gastos de transmisión, pero no he pagado precio por esa casa). No tendrá la misma protección quien la ha pagado que quien la ha recibido sin el pago de su precio.

El artículo 34.3 nos dice que: “Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. Y no tanta protección como el que adquiere a título oneroso.

- Adquisición a non domino


El artículo 33 de la Ley Hipotecaria dice que “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Esto es importante porque si tú has adquirido en virtud de un título nulo (una simulación, una falta absoluta de consentimiento de la otra parte, lo que fuera), el hecho de que tú llegues al Registro de la Propiedad e inscribas el título nulo no significa que sea válido sino que sigue siendo nulo (esto es porque tú has sido parte de él, en el que has intervenido).

De esta forma si C8 transmite un título nulo a C9 y este a su vez lo transmite a C10, este estará protegido por el Registro si cumple los requisitos para con el tercero hipotecario [buena fe (ignora que el contrato entre C8 y C9 es nulo), título oneroso (no tendrá esta protección si es a título gratuito), que el transmitente sea el titular inscrito y por último que acceda e inscriba en el Registro de la Propiedad], y adquirirá a “non domino”.

En el artículo 34 párrafo 2º la buena fe se presume: “La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”.

- ¿Puede ser el acreedor tercero hipotecario?


Veamos un ejemplo: el comprador 7 figura en el Registro, es el titular registral, y vende la finca al titular 8, pero este no lo ha inscrito sino que la ha metido en el cajón; esta compraventa es de 2014, pero un acreedor del comprador 7 embarga en 2007 la finca.

El comprador 8, que es el comprador y el propietario sin embargo tiene una posición cuya propiedad no puede oponerse contra otro, porque no lo ha inscrito en el Registro de la Propiedad (lo que no se inscribe en el Registro de la Propiedad no puede afectar a terceros). Si se inscribe el embargo en el Registro de la Propiedad, ¿al inscribirse se convierte su posición en inatacable?, ¿ya perdería si C8 reclama porque C8 no llegó al registro y el acreedor sí?, ¿es tercero hipotecario también, además de civil?

El artículo 44 de la Ley Hipotecaria nos dice que “el acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los números 2.º, 3.º y 4.º del artículo 42, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo 1.923 del Código Civil”.

El tercero hipotecario del 44 artículo de la Ley Hipotecaria es una persona que adquiere el dominio o un derecho real que inscribe mientras que el acreedor inscribe un embargo que no es un derecho real (no debemos confundir la hipoteca, que es un derecho real limitado sobre cosa ajena con el embargo). Por eso la anotación preventiva de embargo caduca a los 4 años si se no se ha prorrogado (las hipotecas no caducan, en todo caso se cancelan, bien por pago o bien por prescripción). Entonces esto significa que el acreedor de C7 no es un tercero hipotecario y por tanto no puede considerar inoponible la compraventa hecha por C8; esta respuesta además, junto con la interpretación jurisprudencial, demuestra que sigue la tesis monista, que son los mismos terceros los del 32 y 44 por eso el que cumple los requisitos del 44 es el que puede alegar la inoponibilidad del 32.

Como el acreedor del que estamos hablando no se convierte en tercero hipotecario porque no inscribe, sino que anota, no puede considerar inoponible la compraventa de C7 a C8: significa que toda la teoría de la tercería de dominio y toda la jurisprudencia que el acreedor no es un tercero hipotecario vienen a demostrar que la jurisprudencia opta por la tesis monista: el tercero del artículo 32 tiene que ser tercero hipotecario para considerar inoponible lo no inscrito.

El que figura como titular registral es el vendedor, que no se podrá quitar él mismo, sino que se tiene que inscribir el comprador.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.