La anotación preventiva



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Vamos a ver en esta entrada la figura de la anotación preventiva.

Embargo de inmueble

- ¿Por qué la inscripción y la anotación preventiva existen?


La inscripción tiene vocación de permanencia en el tiempo, se queda en el Registro hasta que se decida lo contrario.

Las anotaciones preventivas sin embargo son situaciones temporales que normalmente hacen tránsito a una inscripción: es algo que se pone en el Registro de la Propiedad pero que posiblemente (no siempre, pero su finalidad es esa) se va a convertir en inscripción.

En el embargo, si A embarga la finca que está a nombre de C7 si fuese por A lo que haría sería inscribir la finca que está a su nombre, pero como tiene que sacarla a pública subasta no puede aún inscribirla, pero sí puede ser un tránsito la anotación preventiva porque quizás se la lleve el acreedor en la pública subasta. No siempre sin embargo porque quizás hace tránsito del que se adjudica la finca en la pública subasta.

De manera que la anotación preventiva es transitoria, temporal, y por eso mismo normalmente caduca a los cuatro años si no se preocupa el interesado de prorrogarlo (si se pide la prórroga y se le concede habría otro nuevo plazo de 4 años). Al prorrogarse la anotación preventiva no se pierde su lugar, pero si dejamos que caduque y luego pedimos otra sí ocuparía un lugar nuevo en el Registro de la Propiedad.

Artículo 86 de la ley hipotecaria: la prórroga.

- Clases de anotaciones preventivas


Esto está en el artículo 42, que hace una larga enumeración de las anotaciones preventivas pero esta lista no está cerrada en este artículo, pudiéndose ampliar a otros supuestos que la Ley (en general, no necesariamente hipotecaria) prevea.

Las anotaciones preventivas tienen un numerus clausus: sólo podrá acudir al Registro de la Propiedad lo que prevea la ley.

Vamos a destacar cinco supuestos del artículo 42 de la Ley Hipotecaria:

+ La anotación preventiva de demanda


Consiste en que se ha interpuesto un procedimiento judicial civil, ya que la demanda es asunto civil, y mediante la anotación preventiva de la demanda queremos advertir al público que hay un litigio que se ha iniciado ya sobre esa finca (por ejemplo una acción declarativa de dominio).

Con esto se ve que el verdadero objetivo de la anotación preventiva, su cometido, es neutralizar la fe pública registral, es decir, publica hechos jurídicos relevantes impidiendo la buena fe de los terceros, que ya no podrán ignorarlo ya que esta en el Registro el hecho que se está publicando. Los mismos documentos que pueden acceder por inscripción son los que pueden dar lugar a anotaciones preventivas.

+ La anotación preventiva de embargo


Esta anotación comunica que la finca ha sido embargada para el cobre de un deuda determinada y las personas deben saber que la finca está sometida a un procedimiento de ejecución que normalmente acabará en una subasta (una venta forzosa de la finca).

+ La anotación preventiva de sentencia


En la anotación preventiva de sentencia hay una sentencia que se ha dictado en una reclamación, una sentencia condenatoria, y entonces se anota preventivamente esa sentencia para advertir a todos de que ya tenemos el acto necesario para ejecutar sobre esa finca.

+ La anotación preventiva de derecho hereditario en abstracto


En la anotación preventiva de derecho hereditario en abstracto terceras personas son herederos de una finca pero todavía no se ha producida la partición. El resultado es que en el folio registral se dice que por fallecimiento del titular los herederos son los que sean y así la gente sabe que ha fallecido el titular y que tienen que dirigirse como titulares de la finca a esos herederos.

+ La anotación preventiva de legado


También existe la posibilidad de la anotación preventiva de legado.

El legado se da cuando sucedes a título particular a mortis causa: el testador, aparte de nombrar herederos, atribuye bienes concretos a personas concretas (por ejemplo: quiero que la finca X sea para Y).

- Disposición de la finca por parte del titular tras la práctica de la anotación preventiva


Una vez practicada la anotación preventiva nos podríamos preguntar: ¿se puede disponer de la finca por parte del titular, puede una finca embargada ser vendida? Sí, como una finca hipotecada puede ser vendida también. En caso de venta de la finca que tiene anotaciones preventivas el adquirente las adquirirá con esas anotaciones preventivas (precisamente esas anotaciones le han advertido de todos los problemas que tiene la finca, y si la compras la compras con sus problemas).

Ahora bien, respecto a actos posteriores a la anotación preventiva del embargo, si hay actos anteriores a la anotación preventiva del embargo podrían hacer valer su derecho por ser más antiguos que las anotaciones preventivas (el sujeto que tenía en su cajón la escritura puede mediante la tercería de dominio levantar el embargo, y esto porque la fecha de su compraventa es anterior al embargo).

- Extinción de las anotaciones preventivas


Según el artículo 77 de la Ley Hipotecaria: “Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción”.

El artículo 70 de la Ley Hipotecaria nos dice que: “Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación”.

En cuanto a la caducidad, la caducidad dijimos que se producía por el transcurso del plazo sin que se hubiera pedido la prórroga: como está sujeta a una fecha con el mero transcurso del tiempo las anotaciones preventivas caducan, no se borran, pero ya no estarían en vigor.

Si una anotación de 2010 caduca en 2015 (una finca embargada con anotación preventiva de 2010), ¿puedo pedir que el registrador declare caducada la anotación preventiva? Sí, pero también se puede hacer por otro procedimiento: si pedimos una certificación registral de la finca, que es un documento que le pedimos al registrador, deja fuera las cargas caducadas, y te lo actualiza limpio de cargas que ya no están vigentes (cuando tiene que hacer la certificación registral advierte que ciertas anotaciones preventivas no están en vigor y pone una nota diciendo que caducó).

La cancelación es una figura que aquí en materia de anotación preventiva es muy próxima a la caducidad y la ley casi las confunde.

El artículo 196 del Reglamento Hipotecario nos dice que: “La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho anotado”.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.