La doble inmatriculación



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La doble inmatriculación significa que tenemos dos folios registrales que se refieren a una finca que coincide (la misma finca está inscrita en dos folios registrales distintos, bien porque esta, con los mismos contornos, está inscrita en dos sitios, o bien dos fincas coincidentes comparten un trozo de las mismas o bien). Esto se debe a un error, un error humano, ya que la teoría es que cada finca no puede estar en más de un folio; aquí lo que ha ocurrido es que posiblemente ha habido primero una finca en el Registro y después hubo una inmatriculación de otra (en las que comparten un trozo) y nadie se dio cuenta de que estas compartían un trozo común dos veces inscrito.

Inmatriculacion de fincas en Derecho civil

Cuando las dos fincas figuran en folios registrales están inscritas a nombre de una misma persona el problema es muy fácil de resolver porque sólo hay un dueño, y este decide con qué folio se queda.

El problema es cuando una finca figura a nombre de una persona y otra a nombre de otro: hay doble matriculación y doble titularidad. Este problema, que es un problema de envergadura y que se da en la práctica, sin embargo a pesar de esto esta tratado y resuelto en el Reglamento Hipotecario y no la Ley Hipotecaria (y es raro que se haya tenido que ocupar el Reglamento y no la Ley, ya que el reglamento quizás se ha extralimitado cuando la Ley no le presta atención al supuesto).

Lo cierto es que el problema está resuelto en el Reglamento, y el Gobierno puede por tanto cambiar el procedimiento sin pasar por el Parlamento (se modifica el Reglamento Hipotecario que tiene rango de decreto y no pasaría esto por el Congreso y por el Senado en una reforma de la Ley Hipotecaria).

La primera solución es la que tiene el dueño cuando este el dueño de las dos fincas, pero ahora estamos hablando de dos dueños, pero se conseguirá el mismo efecto si se ponen de acuerdo (el que menos derecho tiene reconoce que el otro tiene más derecho, haciendo un documento público plasmando el acuerdo, que se inscribiría en el Registro de la Propiedad y estaría resuelto el problema).

Pero si no se consigue el acuerdo o ni siquiera se intenta entonces cualquiera de los titulares se puede ir al juez de la población de las fincas pidiendo que se cite al otro interesado y al juez se le pedirá que expida un auto donde se avise de la nueva inmatriculación mediante anotaciones preventivas con lo cual nadie puede convertirse en tercero de buena ya que todos los adquirente saben que van a adquirir algo con un problema, se neutraliza por tanto la fe pública registral puesto que una finca como otra tendría ese derecho y como no pueden compartirlo no lo tendrían ninguna (se busca conseguir que se advierta al público la anomalía que existe, que hasta entonces este momento ninguna persona tendría noticia de esa anomalía: si se quiere comprar una de estas dos fincas el posible comprador no va a buscar en todo el Registro de la Propiedad para ver que existe una zona común con otra finca).

La jurisprudencia nos dice que se aplicarán las normas del Derecho civil y no se aplican las reglas del artículo 1473, que es el de la doble venta (en la doble venta un mismo vendedor vende a distintos compradores pero hay un único vendedor mientras que aquí estamos hablando de dos ventas a dos adquirentes diferentes).

Esto se solucionará viendo cuál es la finca que acudió primero al Registro de la Propiedad.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.