Responsabilidad por daños derivados de la ruina de edificios



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La responsabilidad por daños derivados de la ruina de edificios, hoy, encuentra una normativa específica en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta Ley, hemos de dejar claro, no ha derogado los preceptos contenido en el Código civil sobre la materia. En otras palabras, subsiste lo dispuesto por el Código Civil como una decisión del propio legislador.

Edificios ruinosos y responsabilidad

- ¿Qué previsiones contiene el Código Civil sobre responsabilidad por daños derivada de la ruina de edificios?


El artículo 1.907 del Código Civil contempla, por un lado, la responsabilidad del propietario del edificio “por los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él [el edificio], si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias”. El plazo para ejercitar la acción correspondiente es de un año -el propio de la responsabilidad civil extracontractual-. ¿Desde cuándo habrá de computarse dicho plazo? Hemos de responder que nuestro Código Civil no contiene ningún plazo de garantía para instar la indemnización.

El artículo 1.909 del mismo Código, por su parte, añade que “si el daño [al que se refiere el art. 1.907 CC] resultare por defecto de construcción [no de las reparaciones necesarias], el tercero que lo sufra sólo podrá repetir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal”.

Antes hablamos del daño derivado de la ruina de un edificio por su falta de reparación (art. 1.907 CC), pero ahora estamos hablando de defecto en la construcción (art. 1.909 CC). ¿Quién debemos entender por tercero a estos efectos? La previsión hecha para el propietario se recoge en el art. 1.907 CC; sin embargo, en el art. 1.909 CC se habla de un tercero que tiene acción contra el arquitecto o, en su caso, el constructor cuando la ruina derivare del defecto de construcción. Por tanto, concurren tres sujetos, a saber: propietario, arquitecto/constructor y tercero.

En el art. 1.909 CC, además se habla de un “tiempo legal”. ¿A qué se está refiriendo esto? ¿Al plazo de prescripción de un año para exigir responsabilidad extracontractual? ¿Por qué en el art. 1.907 CC no se habla de tiempo legal?

El “tiempo legal” (ex art. 1.909 CC) no es el plazo de prescripción. Lo específico de la ruina del edificio como consecuencia de un defecto de la construcción -por la que se hará responder al arquitecto/constructor- está en el tiempo legal, esto es, en el plazo de garantía constante el cual “el edificio no ha de venirse abajo”, en palabras de Gavidia.

Si la ruina sobreviene dentro del tiempo legal, el artículo 1.591 del Código Civil establece que “el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección (…)”. Por tanto, se ha de conectar necesariamente el art. 1.909 CC con el art. 1.591 del mismo cuerpo legal. Si la ruina tiene lugar por defectos de construcción, ello se especifica en el art. 1.591 CC, insertándose el contratista en un contrato de obra. “Tiempo legal”, por tanto, no es plazo de prescripción, sino el plazo que podemos llamarle “de garantía” dentro del cual, de producirse la ruina, responderá el arquitecto y, en su caso, el constructor.

Sigue diciendo el art. 1.591 CC, en su párrafo II, que “si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato [de obra], la acción de indemnización durará quince años”. ¿Se trata esto de un plazo de garantía o de prescripción?

En el art. 1.907 CC no existe, como hemos visto, plazo de garantía (no se habla de “tiempo legal”), sino un plazo de prescripción anual. Ahora bien, si el daño resultante se debe a vicio del suelo o de la construcción aquí sí existe un plazo legal para podernos dirigir contra el arquitecto o contratista de diez años. Esto es un plazo de garantía -no de prescripción-, dentro del cual debe tener lugar la ruina “para que yo me pueda dirigir contra el arquitecto-constructor, pues, transcurrido el mismo ya no responderá el arquitecto-constructor (por estar fuera del plazo de garantía)”, citando a Gavidia.

Cuando el contratista falta “a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años” (ex art. 1.591 CC, pár. II). Ello constituye un plazo de prescripción (no de garantía). De este modo, más allá del plazo de garantía del art. 1.591 CC (I), el comitente tiene la acción de responsabilidad civil que dura 15 años, lo que constituye un mero recordatorio de que se trata de la acción de responsabilidad contractual -para el cual ya se prevé en su lugar el plazo de prescripción de 15 años-. En el art. 1.591 CC (II), al ser dos los sujetos involucrados, se aconseja su inclusión para una mayor claridad y así lo presenta el legislador.

La remisión que se contiene en el art. 1.909 CC sólo tiene sentido al tiempo legal de garantía del art. 1.591 CC, pár. I (es decir, diez años). El tercero que resulta perjudicado por la ruina del edificio debido a vicios del suelo o de la construcción debe saber que existe un plazo legal de garantía de 10 años durante el cual, de producirse la ruina, puede dirigirse frente al arquitecto-constructor.

¿Y si el que sufre el daño derivado de la ruina del edificio por vicios del suelo o la construcción es el propietario? Sostiene Gavidia que se le ofrece el mismo plazo del art. 1.909 CC, porque en todo caso es tercero al contrato de obra, y tiene, por tanto, el plazo de diez años (ex art. 1.591 CC). Ahora bien, el comitente, ¿qué acción y qué tiempo tiene? Él no es tercero al contrato de obra, por tanto, le corresponde lo dispuesto en el art. 1.591 CC, pár. II -esto es, quince años-. Observemos que aquí habría daños consecuenciales -de los que nos encargaremos de hablar en otra ocasión- por los daños que ha podido sufrir el comitente. Para ilustrar qué son los daños consecuenciales baste pensar en el siguiente ejemplo: te vendo un animal enfermo y éste contagia al resto del ganado.

Entonces, si la causa de la ruina es el incumplimiento de las condiciones contractuales la acción dura 15 años (ex art. 1.591 CC), que coincide con el plazo de garantía de la acción de responsabilidad contractual por incumplimiento. Pero si es por defecto o vicio del suelo o de la construcción, el plazo de garantía es de 10 años, puesto que en este caso hablamos de responsabilidad frente a quien no ha sido parte del contrato de obra.

Conclusión: La ruina de edificios en el Código civil tiene un supuesto sencillo donde responde el propietario, sin existir plazo de garantía alguno (ex art. 1.907 CC). Cuando la ruina del edificio se debe a vicios de la construcción, el tercero (que en opinión de Gavidia puede ser el propietario) se puede dirigir contra arquitecto-constructor si la ruina se debe a vicios del suelo o de la construcción dentro del plazo legal “de garantía” de diez años (ex art. 1.909 CC, con remisión al art. 1.591 CC). Quien no es tercero -como el comitente- tiene un plazo de 15 años derivado de incumplimiento del contrato o, si no ha habido incumplimiento del contrato pero sí ha habido vicio del suelo o de la construcción (ex art. 1.591 CC), se puede dirigir, si la ruina tiene lugar dentro de esos diez años, contra esos sujetos (arquitecto-constructor).

Habrá ahora que ver cómo la ley específica de ordenación de la edificación incide en estos aspectos.

Ruina de edificios y Derecho civil

- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación


En primer lugar, esta ley no tiene efecto retroactivo (Disposición Transitoria 1ª). Dicha disposición establece que la presente Ley “será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor”. En lo que esta ley disponga desplaza -o deroga, si se prefiere- aquello que sea parte del Código civil. Pero en lo que la Ley no dispone, subsiste el Código Civil y, más aún, en lo que la ley dispone, subsiste el Código Civil para los supuestos acaecidos con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.

De los artículos 1-16 de la Ley de Ordenación de la Edificación, conviene destacar las siguientes notas:

. Artículo 15. Los que fabriquen productos destinados a la construcción responden también ex art. 15 de dicha Ley, como agentes de la construcción, pero, además, pueden responder por la responsabilidad del fabricante por productos defectuosos, conforme a la Ley de Consumidores de 2007. Por otro lado, por ejemplo, el almacenista está en la Ley de edificación pero no en la Ley de Consumidores.

. La Ley de Consumidores no ha excluido la responsabilidad por la inclusión de bienes muebles a productos de la construcción, por tanto, en este punto han de entenderse compatibles ambas normativas.

. Artículo 16. Habla también de propietario-usuario del edificio, si bien, no aparece luego en la responsabilidad de los agentes. No parece que deba tener diez años.

+ Estudio de los artículos 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación -LOE, en adelante-.


En el art. 17 LOE nos encontramos con que en su párrafo I delimita el supuesto de cuya responsabilidad se ocupa esta ley. Ello es importante porque esta norma no se ocupa de la responsabilidad derivada de cualquier daño ni a cualquier persona. Se establece un régimen específico de responsabilidad al señalar “las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos (…) de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.

La responsabilidad de que se ocupa el art. 17.1 LOE deja al margen, de entrada, la responsabilidad contractual por incumplimiento. Para este caso, ya se prevé una respuesta en el art. 1.591.2 del Código Civil, que fija un plazo de prescripción de 15 años para exigir responsabilidad por incumplimiento del contrato. Siendo este último precepto un recordatorio de que cuando se ha ocasionado el daño o la ruina, ello se rige por las reglas generales. Este recordatorio tiene sentido que lo haga, puesto que en el párrafo anterior se alude a un plazo legal de garantía de 10 años, dentro del cual ha debido producirse la ruina para poder reclamar los daños frente al constructor, arquitecto, etc.

Por tanto, esta Ley no se ocupa de la responsabilidad contractual por incumplimiento -que se regirá por el art. 1.591.2 CC-, sino de la responsabilidad de los agentes de la edificación por los daños materiales producidos en el propio edificio (delimitación objetiva).

¿Quiénes han sufrido los daños? “Los propietarios y los terceros adquirentes”. Esta expresión no es correcta técnicamente, pues, ¿acaso los terceros adquirentes no son propietarios? Lo cierto es que se ha debido causar el daño a quien en cualquier momento sea propietario del edificio, ya sea el comitente -como primer propietario- y los terceros adquirentes –quien, en el momento de la ruina, será a la sazón propietario-. Por tanto, tendrá derecho a reclamar una indemnización, en primer lugar, quien en cada momento sea propietario de todo o parte de los mismos; y, en segundo lugar, los terceros adquirentes, que pueden poseer un derecho real sobre todo o parte del edificio -esto es, un derecho real limitado-.

Si acudimos a la Ley Hipotecaria, la protección al tercero adquirente no es sólo para quien adquiere la propiedad, sino para quien ostenta un derecho real sobre ese bien inmueble (por ejemplo, el derecho que tiene el usufructuario a usar y disfrutar del bien; así como el titular de la hipoteca que puede resultar perjudicado por la ruina del edificio). Ha de inscribirse, por tanto, en esta expresión tanto el primer propietario y como los adquirentes sucesivos de derechos reales sobre el inmueble.

Por otro lado, sólo se contemplan los daños materiales, ni los daños físicos ni morales quedan englobados en esta Ley. Además, estos daños materiales han de ser ocasionados al propio edificio y quienes hayan intervenido en la edificación sólo responderán frente al propietario o terceros adquirentes -éste es su supuesto de hecho-. Esta Ley, por tanto, no está llamada a proteger al viandante, al inquilino, a quien está de visita, al propietario edificio contiguo, etc. Y en cuanto a los daños, sólo los daños patrimoniales ocasionados a los sujetos indicados (sujetos y adquirentes de derechos reales) en el edificio (no a los muebles o al coche, objetos de decoración, ínsitos en el edificio).

En resumen, el ámbito de aplicación de esta norma sólo abarca, pues, el daño material ocasionado al propio edificio y, como sujetos con derecho a obtener una indemnización con derecho a beneficiarse de este régimen de propiedad, el propietario y los sucesivos adquirentes de derechos reales. Vemos pues, como el ámbito de aplicación de la ley no es muy amplio.

Dentro de este supuesto de hecho, se señala que responden “dentro de los plazos indicados contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas”. Es así que se prevén tres plazos de garantía: diez, tres y un año. No son plazos de prescripción. Dentro de los períodos de tiempo citados debe producirse el daño para poder instar la reclamación de indemnización.

En realidad, el plazo de diez años del art. 1591 del Código Civil ha quedado delimitado a los vicios que afectan a la estabilidad y mecánica del edificio.

Pues bien, los distintos agentes de la edificación que han intervenido responden de forma personal e individualizada. En este sentido, el art. 17.3 LOE da la clave. En principio la responsabilidad es solidaria salvo que se pueda acreditar quien es el causante del daño o, habiendo varios causantes, conociendo la cuota de responsabilidad en que cada uno ha participado en el daño (ex art. 17.2 LOE). En la acción de regreso, los que estén en condiciones de demostrar que no intervinieron quedarán fuera del encadenamiento de responsabilidades.

+ ¿Qué tipo de responsabilidad es ésta?


El art. 17.8 LOE afirma que “las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño”. La víctima no tiene que demostrar la culpa. En este supuesto hay que diferenciar la prueba de la diligencia del caso fortuito. La fuerza mayor se da cuando, aunque se adopte toda la diligencia debida, el suceso dañoso es inevitable. Esto puede depender, por ejemplo, del estado de conocimientos técnicos en cada momento. Piénsese en un terremoto. Obviamente, en una determinada época habría sido un supuesto de fuerza mayor mientras que en otros tiempos más avanzados quizás no, en el sentido de que en la actualidad se puede prever y hasta evitar terremotos de cierta intensidad.

La diligencia en la demostración del caso fortuito se concreta en la siguiente expresión coloquial: “hice todo lo que era exigible según el estado del conocimiento científico y técnicos para prevenir la ruina y, aun así, sucedió”, nos ilustra Gavidia. Estamos, pues, ante un supuesto de responsabilidad cuasi objetiva, que va más allá del cuidado o la pericia en el desarrollo de la actividad profesional. Tienes que demostrar que la ruina se ha producido por una causa ajena a ti y a tu poder de influencia, y que en previsión de la misma adoptaste todas las medidas que te eran exigibles. Podemos afirmar, en definitiva, que es cuasiobjetiva porque existen causas de exoneración pero entre ellas no está la prueba de la diligencia, sino del caso fortuito, que “supone algo más”, en términos coloquiales, siguiendo la tesis de Gavidia.

Podemos ver algo más que lo que se contiene en el art. 1.903 CC -que, recordemos, se trata de un supuesto de responsabilidad subjetiva con inversión de la carga de la prueba-, pues en este caso, en modo alguno se tiene que demostrar el hecho que ocasionó el daño, precisamente por el propio juego combinado de la presunción de solidaridad (salvo individualización del daño a cargo de los agentes de la edificación), más las causas de exoneración del art. 17.8 LOE.

+ Plazos de prescripción del art. 18 LOE.


El plazo de prescripción es de dos años para exigir la responsabilidad a los agentes de la edificación (art. 18.1 LOE), y para la acción de repetición también dos años para dirigirse en vía de regreso frente a los demás responsables (art. 18.2 LOE).

+ ¿Qué pasa con los demás daños (morales, al viandante, al inquilino, etc.)?


Si el daño deriva de la falta de reparaciones necesarias, responde el propietario por vía del art. 1.907 del Código Civil, pero si es un vicio o defecto de construcción, será el arquitecto o constructor quien responderá si el evento dañoso se manifestara “dentro del tiempo legal” (ex art. 1.909 CC). No estamos ante una laguna jurídica, sino que la ley especial es prevista para unos muy concretos supuestos. Por tanto, de aplicar el art. 1.909 del Código Civil, habríamos que atender al tiempo legal -de garantía- de diez años (ex art. 1.591.1 CC).

Esto era así hasta la entrada en vigor de la LOE. Con su entrada en vigor, el tiempo legal puede ser el previsto en el art. 17 LOE, es decir; diez, tres y un año, dependiendo del supuesto de hecho. Recapitulando, antes de la entrada en vigor de la LOE, la remisión del art. 1.909 CC era claramente al art. 1.591 del Código Civil; empero, tras la entrada en vigor de la misma, habría que pensar si esa remisión no debe hacerse ahora al art. 17 LOE.

Esto es así, insistimos, si no hubiera otra norma que regulara estos casos de forma diferente a la mencionada. Ahora bien, en la Ley de Consumidores y Usuarios, de 2007, en el art. 149 sobre responsabilidad por daños causados por la vivienda existe una regla especial: este art. 149 de dicha Ley -TRLGCU, en adelante- señala que “será aplicable el régimen de responsabilidad establecido en el artículo anterior [régimen especial de responsabilidad] a quienes construyan o comercialicen viviendas, en el marco de una actividad empresarial, por los daños ocasionados por defectos de la vivienda que no estén cubiertos por un régimen legal específico”. Si recordamos, habíamos planteando antes qué pasa con los casos de responsabilidad que quedan fuera del 17 LOE. Aquí hayamos la respuesta, en el art. 149 TRLGCU.

Hemos de pensar que esta regla por ser “especialísima” o más especial deja sin aplicación el art. 1.909 del Código Civil. No se entiende pues, exactamente por qué no se ha derogado el art. 1.909 del Código Civil o, si se prefiere, por qué no queda desplazado a un tercer lugar, puesto que tenemos la LOE y, en lo no previsto por ella, el art. 149 TRLGCU, que se conecta, a su vez, con el régimen de responsabilidad especial previsto por el art. 148 del mismo cuerpo legal.

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Fuente:
Notas sobre la asignatura de Derecho de daños que cursé en la Universidad de Cádiz, impartida por el profesor Julio Gavidia (agradecer a mi amigo Elio por completarme mis apuntes con sus notas).

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Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.