Contrato de opción: diferencia entre opción y precontrato



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El contrato de opción es básicamente una figura preparatoria de un contrato que tiene como función vincular a las partes a una obligación de cara a la terminación del contrato. Es un peldaño más respecto a la oferta irrevocable, en cuanto a la forma de establecer una cierta vinculación de cara a la celebración del contrato definitivo, en palabras de Gavidia. El contrato de opción es un recurso utilizado cada vez con más frecuencia.

Contrato de opcion y Derecho civil

Veamos un ejemplo para ilustrar el contrato de opción: pensemos en el club de fútbol que enajena los servicios de un jugador, por una determinada cantidad de dinero, de modo definitivo, reservándose el derecho a recuperarlo (lo que se denomina una compraventa con pacto de rescate). En otras palabras, el club vendedor se reserva el derecho a recuperar el derecho vendido o enajenado por el precio estipulado en el contrato.

Siempre hay un denominador común en el contrato de opción: existe una opción individual por la que alguien se atribuye una facultad unilateral de modificar la situación. Un ejemplo típico es el contrato de opción establecido en un contrato de arrendamiento, en el que se incluye una cláusula de «opción de compra» por la cual el inquilino tiene un plazo determinado para comprar la vivienda. En esa cláusula concreta tienen que estar establecidas todas las condiciones de la compraventa. De este modo, el contrato de opción es un contrato en sí mismo preparatorio de un eventual contrato de compraventa que se inserta en otro contrato más amplio; o, en otras palabras, es un contrato dentro de otro contrato, siguiendo a Gavidia.

Prescindamos ahora de que exista un contrato de opción dentro de otro contrato más amplio y centrémonos en el contrato de opción en sí. El contrato de opción de compra es ya en sí un contrato, como hemos visto. Pero, ¿una oferta irrevocable es ya en sí un contrato? No lo parece. Vamos a verlo analizando los requisitos del contrato de opción.

Contrato de opcion y abogados

- Requisitos del contrato de opción


El contrato de opción tiene dos partes y en cuyo contenido queda ya predeterminado el contenido del contrato que eventualmente se celebrará.

Ha de contener los elementos mínimos que exige el Código Civil (al menos, precio y determinación de la cosa objeto del contrato). Los elementos mínimos exigibles por nuestro Código es lo que deberá tener el contrato de opción para, en su día, poder celebrarse el contrato.

Se debe establecer un plazo para el ejercicio de la opción.

La opción puede ser onerosa o gratuita. Será onerosa cuando del derecho de opción se deriven el pago de un rendimiento determinado.

Si se ejercita la opción, lo que ha pagado como precio de la opción se entiende entregada a cuenta del contrato definitivo, si no se estipula lo contrario.

La facultad que tiene el beneficiario, por tanto, es decidir unilateralmente por sí mismo el contrato proyectado en el contrato de opción, con la única exigencia de que tal decisión sea comunicada al oferente del contrato de opción.

Las arras, en la modalidad de arrepentimiento, suponen la facultad de desistir a cambio del pago de una cantidad. La diferencia con respecto al contrato de opción es que en éste sí existe un contrato.

Celebrado el contrato de opción el oferente queda vinculado a la decisión del beneficiario. Ahora bien, la buena fe, aunque nada se haya dicho en el contrato de opción, tiene una función vital. ¿Puede el concedente de la opción llevar una conducta contraria a lo concedido? Parece que el concedente no puede disponer del derecho atribuido en el contrato de opción. Pensemos en que un tercero se agrega a nuestra relación bifronte entre las partes contratantes; este tercero solo podrá ocupar el derecho que el beneficiario de la opción posee cuando aquel quede advertido de dicha opción y del eventual ejercicio de la misma por quien es beneficiario, dejando, en caso de que así procesa, sin efecto la adquisición del derecho por parte del tercer adquirente y a tal eventualidad se avenga. De lo contrario, podría generar una situación de doble venta (artículos 1.473 y 1.474 del Código Civil).

La diferencia con la oferta irrevocable es, por tanto, clara: en la oferta irrevocable no existe un contrato. Si en la oferta irrevocable se exigiera una contraprestación precisamente por mantener la oferta en el tiempo, estaríamos transformando su naturaleza en la propia de un contrato, algo que no sucede y, lo que es más, no puede suceder en ningún caso, ya que dejaríamos de hablar de la figura de oferta irrevocable.

Contrato y Derecho

- Diferencia entre opción y precontrato


Hay dos conceptos de precontrato netamente distintos. Es vital saber cuándo estamos en presencia de uno u otro. Ni la jurisprudencia ni la doctrina dan una respuesta meridianamente clara.

El término legal que nuestro Código Civil da al precontrato, según su art. 1.451, es el de «promesa». Es con esta base legal con la que la doctrina confecciona la institución del precontrato. La amplitud del término hace nacer disparidad de interpretaciones, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, siendo confusa la delimitación de la institución.

Artículo 1451

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.


En opinión de Gavidia, en el art. 1.451 se inscriben dos tipos de promesas diferentes. ¿El acuerdo previo de que habla el inciso primero hace que se exija un segundo acuerdo? La expresión «dará derecho» –sin más– hace pensar que existe un solo acuerdo. Ahora bien, ello no puede ser sinónimo al contrato de compraventa.

Siguiendo a Gavidia, el inciso primero se refiere a un contrato de opción bilateral. En el contrato de opción ordinario el contrato lo ponía en marcha el beneficiario unilateralmente siempre que lo comunicara al concedente. Lo que está concediendo el inciso primero del art. 1.451 es un contrato de opción bilateral, en el sentido de que cada uno de ellos puede, comunicando al otro que el contrato se pone en marcha, celebrar el contrato a su propia instancia. La diferencia con la opción a secas es, por tanto, clara: en el contrato de opción bilateral ambas partes son concedentes y beneficiarios puestos que ambos han acordado en poner en marcha, a instancia de cualquiera de ellos, el contrato proyectado.

Entendemos pues, que el art. 1.451 CC, en su inciso primero, está regulando una figura muy clara –dentro siempre del contexto histórico en que sus redactores lo elaboran– la cual es la de una opción bilateral que, por lo demás, no presenta ninguna diferencia con el contrato de opción sino exclusivamente que ambos son concedentes y beneficiarios. En operaciones económicas complejas, donde existen muchas cuestiones que abordar, es posible que quienes estén negociando las operaciones se hayan puesto de acuerdo en el contenido básico esencial de la operación que están negociando.

Pongamos un ejemplo: si se está negociando una operación de compraventa de una urbanización entera por valor de 300 millones de euros, es posible que quienes están negociando la operación se pongan de acuerdos en los aspectos básicos, en este caso, de la compraventa –precio y cosa–; entonces, puede que lo que estimen sea celebrar un contrato en el que diga: “1. Quedan fijados estos términos de la operación más compleja que estamos negociando; 2. Nos obligamos a seguir negociando lealmente el resto de cuestiones de la operación”. ¿Alguien queda unilateralmente vinculado en este momento contractual? La respuesta ha de ser negativa, puesto que la obligación se extiende exclusivamente al deber de seguir negociando.

Si finalmente no se llega a un acuerdo sobre el resto de cuestiones, no se llegará a celebrar el contrato y, en caso de llegar a un acuerdo, se obligan a firmar un contrato definitivo. Por tanto, en este caso, sí existen dos contratos: el precontrato y el contrato definitivo.

La cuestión crítica se plantea en el caso de que uno de ellos no siga negociando lealmente. En la práctica, no hemos de obviar que estos supuestos se presentan en operaciones de cuantía económica importante y suelen estar previsto en el contrato y se resuelve la cuestión mediante una penalización.

Cuando todo está perfilado en el precontrato, a falta exclusivamente de la firma y ésta no se produce por la conducta contraria a la exigencias de la buena fe de quién venía obligado a negociar lealmente, ello, en primer lugar, genera responsabilidad contractual. Pero, más importante aún, en este caso se está incumpliendo una obligación «de hacer» la cual, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, dará derecho a la ejecución forzosa de la obligación de contratar –en el sentido de firmar un contrato– donde el juez suplirá la voluntad –la firma– del obligado a contratar incumplidor –esto es: el juez firmará por el– y todo lo no previsto en el precontrato será dispuesto por la normativa legal.

Que nuestro “precontratante” pueda desligarse de la obligación de contratar y no firmar, o que el juez supla el incumplimiento y la ley disponga las normas que habrán de regir el contrato, dependerá de la valoración de si la conducta de quien no firma se atiene a las exigencias de la buena fe (entendida en términos de honestidad, diligencia, probidad, etc.). Y, puesto que la buena fe se presume, en virtud del artículo 464 del Código Civil, quien quiera que la falta de firma sea suplida por el juez y que las disposiciones legales colmen todo cuanto no aparezca estipulado en el precontrato, deberá demostrar la falta de buena fe del no firmante.

Como vemos, ambos supuestos son completamente distintos. No estaría de más, pues, que tanto doctrina como jurisprudencia se aclarasen en la diferenciación y delimitación de ambas figuras que, al menos a nivel conceptual, se presentan meridianamente claras. No es difícil toparnos con sentencias que hablan de «precontrato» de una forma ciertamente impropia, lo cual en nada contribuye a una mejor comprensión de figuras que son distintas y distantes.

Si el contrato que se está proyectando requiere una determinada forma (algo que no es infrecuente en contratos mantenidos con los consumidores), el contrato con opción bilateral deberá constar en esa misma forma. ¿Qué es lo que está pendiente para que exista contrato definitivo? Que el beneficiario ejercite la opción con comunicación al cedente. Lo que sí será exigible, por tanto, será que exista constancia de la veracidad de la comunicación.

El contrato de opción bilateral consiste, pues, en dejar todo perfectamente definido a la voluntad de cada una de las partes a su propia instancia, sin que haya que negociar absolutamente nada, nos ilustra Gavidia.

En ocasiones, para que la voluntad de una sola persona –unilateralmente, se entiende– ponga en marcha un contrato debe prexistir tal facultad en un acuerdo con carácter previo o en virtud de una disposición legal, al igual que ocurría con el derecho unilateral a extinguir o revocar el contrato. En este sentido, la Ley 1/2007 establece que el consumidor tiene derecho a desistir del contrato que se ha celebrado, que tendremos ocasión de comentar en artículos posteriores.

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Fuente:
Nociones obtenidas al cursar la asignatura de Derecho de la contratación civil, dentro del Grado en Derecho que realicé en la Universidad de Cádiz, impartida por el profesor Julio Gavidia (agradecer a mi amigo Elio por completarme mis apuntes con sus notas).

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Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.