La oferta vinculante en el préstamo hipotecario



Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

La oferta vinculante es un documento escrito que detalla todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario tanto para hipotecas de nueva constitución como para subrogaciones, y que tiene como característica principal que compromete -vincula- a quien la emite, sin hacerlo para el consumidor.

Prestamo hipotecario y Derecho civil

- Hipotecas de nueva constitución


Hasta diciembre de 2007, las hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros, se regían por la Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios. En lo que nos interesa, en su art. 5 establece que una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar el préstamo hipotecario, sea efectuada la tasación del inmueble y se hayan realizado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo. La oferta se formulará por escrito y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas señaladas en el anexo II de esta Orden, para la escritura del préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de documento contractual con una antelación de tres días antes de la firma de la escritura de la hipoteca, en el despacho del Notario autorizante. De esta forma, el notario verificará si la oferta coincide con la escritura del préstamo.

Con posterioridad, los préstamos hipotecarios concedidos y suscritos a partir de diciembre de 2007 par hipotecas de cualquier importe (conforme la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario), se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca con independencia de la cuantía del préstamo hipotecario.

El 31 de Marzo de 2009 se publicó la Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En su art. 16 establece que “las empresas vendrán obligadas a efectuar una oferta vinculante de préstamo o crédito al consumidor o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo o crédito”.

Se entiende por empresas, a efectos del art. 1 de la Ley 2/2009, “las que no sean entidades de créditos, referidas a las personas físicas o jurídicas que realicen de manera profesional cualquiera de las siguientes actividades:

. La concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

. La intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamo o crédito hipotecario, a un consumidor”.

La oferta se formulará por escrito y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas señaladas en el anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, para la escritura del préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la empresa y tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar, de forma destacada, el derecho del consumidor, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con una antelación de tres días, en el despacho del notario autorizante.

Finalmente, las hipotecas nuevas constituidas a partir del 28 de octubre de 2011 se regirán por la Orden EHA/2899/2011 de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios, que derogó la Orden Ministerial de mayo de 1994.

Esta Orden se aplica a los servicios bancarios de crédito y préstamo hipotecario, celebrados con una persona consumidora, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

De conformidad con su art. 23, “la persona consumidora podrá solicitara la entidad la entrega de una oferta vinculante. Esta oferta se realizará mediante una ficha FIPER (Ficha de Información Personalizada) en la que se especificará lo siguiente:

a) Que se trata de una oferta vinculante.

b) El plazo de vigencia de dicha oferta (que, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales)”.

Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que la entrega de la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, puede hacerse en un único documento, si bien deberá indicar que se trata de una oferta vinculante. Si la persona usuaria decide aceptar dicha oferta, tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario durante tres días hábiles en la oficina del notario correspondiente para comprobar si coincide con la oferta.

Por lo tanto, a partir del 29 de Julio de 2012, ha dejado de ser obligatoria la oferta vinculante, ya que se ha sustituido por la Ficha de Información Personalizada (FIPER), aunque el cliente si puede pedirla. La Ficha de Información Personalizada figura en el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, cumplimentada de forma gratuita y antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta.

----------

Fuente:
Nociones obtenidas al cursar la asignatura “Derecho de la Contratación Civil” (Grado en Derecho), en la UCA, impartida por el profesor Julio Gavidia.

----------

Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.