Aprovechamiento por turnos



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En materia de aprovechamiento por turnos son cuatro las normas que han de tenerse en cuenta, principalmente: la Directiva 1994/47/CE, de 26 de octubre, relativa a la protección de la los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido; la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, que regula los derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias; la Directiva 2008/122/CE, de 14 de enero, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio; y la Ley 4/2012, de 6 de julio, sobre contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

Aprovechamiento por turnos y Derecho civil

La adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, se encuentra regulada, en la actualidad, en la Ley 4/2012, la cual surge de la transposición de la Directiva de 2008 antes citada, y conserva prácticamente intacto el articulado en que derivó la transposición de la Directiva de 1994 antedicha, esto es, de la ley 42/1998; versando las modificaciones, principalmente, sobre los plazos para el ejercicio de algunos derechos.

La normativa sobre aprovechamiento por turno no ha sido objeto de refundición en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 1/2007, dado que su peculiar régimen de constitución desaconsejó su inclusión en el texto refundido de esta Ley General. Esta peculiaridad posee, además, una indudable influencia en los ámbitos registral y fiscal, ajenos al núcleo básico de protección de los consumidores.

La finalidad de esta normativa se extrae, al igual que en los contratos de viajes combinados, de la exposición de motivos de las diferentes normas. En este sentido, puede señalarse que, inicialmente, se pretendía la creación de una base mínima de normas comunes que pudieran garantizar el buen funcionamiento del mercado interior europeo y, a través de ello, proteger al consumidor en un ámbito en el que estaba especialmente desprotegido.

Actualmente, la finalidad es la de potenciar el turismo, sector importante en una gran parte de los países de la UE, pretendiéndose fomentar un crecimiento y una productividad mayor en el sector del aprovechamiento por turno, lo que favorecerá, igualmente, el crecimiento del mercado interior europeo y el crecimiento económico de los Estados miembros.


- Definición


Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año, en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación. Esto se regula en el artículo 2 de la Ley 4/2012. Por ejemplo, un club de vacaciones en el que los usuarios consumidores pueden pagar una cantidad de dinero a cambio de obtener la facultad de uso de un inmueble durante una semana al año, por un periodo de 3 años.

La definición del contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico da cobertura no sólo a los contratos sobre bienes inmuebles (verbigracia, un apartamento), sino también a los contratos relativos a alojamientos en embarcaciones o caravanas, entre otros. En cambio, no quedan incluidos otros contratos que no se refieren a un alojamiento, como los de alquiler de terrenos para caravanas. Tampoco incluye fórmulas como las reservas plurianuales de una habitación de hotel, en la medida en que no se trata de contratos, sino de reservas que no son vinculantes para el consumidor.

- Elementos personales


En los contratos de aprovechamiento por turnos podemos observar distintos sujetos que intervienen en la ecuación:

+ El Propietario o Promotor


Esta es la persona física o jurídica propietaria del inmueble que enajenará derechos bajo este sistema. Es aquel que desarrolla la idea, que abarca la compra del terreno o el financiamiento de la construcción y que puede incluir, incluso, la comercialización y la organización de los aspectos normativos.

+ El Consumidor o Adquirente


Es aquel que adquiere el derecho de aprovechamiento por turnos sobre un inmueble, mediante contrato.

+ La Empresa de Servicios


Es aquella empresa que contrata con el propietario para ofrecer los servicios de cara a los posibles adquirentes, se podría decir que es la empresa que directamente proporciona los servicios a los usuarios. No obstante, el propietario, si cumple determinados requisitos, podrá ejercer dichas funciones si así lo desea.

- Fase de tratos preliminares


Según los artículos 9 y 10 de la Ley 4/2012, con antelación suficiente a la prestación del consentimiento por parte del consumidor a cualquier oferta sobre la adquisición del derecho de aprovechamiento por turnos, el empresario tienen la obligación de facilitarle información precisa y suficiente de forma clara y comprensible, empleando para ello el formulario de información normalizado contemplado en el anexo 1 de la citada Ley. Esta información será facilitada gratuitamente.

En cuanto al medio en el que esta será entregada, cabe la entrega en papel o en cualquier otro soporte duradero, que sea fácilmente accesible para el consumidor. La propia Ley entiende por soporte duradero todo instrumento que permita al consumidor o al empresario almacenar la información que se le haya dirigido personalmente, de forma que pueda consultarla en el futuro si es necesario, en atención a la finalidad de la información, y que permita reproducirla sin alteración.

Igualmente, la ley permite al empresario la publicación integra de la información precontractual en la página web de la empresa, o en la página web de una asociación profesional empresarial de su elección, siendo responsable de su permanente actualización y debiendo mantener operativa dicha página mientras dure la comercialización de los derechos objeto de esta información.

Finalmente, también es obligación del empresario con anterioridad a la celebración del contrato, poner en conocimiento del consumidor la existencia del derecho de desistimiento y el plazo para ejercerlo, así como la previsión del pago de anticipos durante dicho plazo.

- Perfección del contrato


El precepto que recoge las disposiciones al respecto es el que se encuentra recogido en el artículo 11 de la Ley 4/2012. El contrato de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se formalizará por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se redactará en un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible.

La información precontractual facilitada al consumidor, debidamente firmada por éste, formará parte integrante del contrato y no se alterará a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios se deban a circunstancias anormales, imprevisibles y ajenas a la voluntad del empresario. Estos cambios se comunicaran al consumidor antes de la celebración del contrato y deberán constar explícitamente en este.

En el contrato celebrado relativo al derecho de aprovechamiento por turnos se expresarán, al menos, los siguientes términos:

1. La identidad de los contratantes y el domicilio de los firmantes, así como el domicilio para requerimientos y notificaciones.

2. La información precontractual.

3. Datos de la escritura reguladora del régimen.

4. Naturaleza real o personal del derecho transmitido y la fecha de extinción del régimen.

5. Descripción precisa del inmueble, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho con referencia a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

6. Expresión de que la obra está construida o se encuentra en construcción.

7. Precios que habrá de pagar el adquirente por el derecho concreto que adquiere.

8. Memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato junto con una relación detallada del mobiliario y ajuar con el que contará el alojamiento.

9. Cuota anual que deberá satisfacer a la empresa de servicio por los gastos y servicios comunes.

10. Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.

11. Posibilidad o no de participar en servicios de intercambio.

12. Derechos del adquirente.

13. Cláusula de desistimiento y prohibición de anticipo. Estas cláusulas serán firmadas a parte por el consumidor. Asimismo el contrato debe incluir un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte.

14. Lugar y firma del contrato.

Finalmente, en el momento de la celebración del contrato, el consumidor recibirá al menos una copia del mismo junto con sus anexos. Esto se regula en los artículos 11 y 30 de la citada Ley 4/2012.

- Responsabilidad por incumplimiento


En este punto tendremos que distinguir entre responsabilidad por incumplimiento del consumidor o usuario, o responsabilidad por incumplimiento de los servicios.

+ Responsabilidad por incumplimiento del consumidor o usuario


En este sentido, el propietario tendrá una facultad resolutoria cuando el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante al menos un año.

El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas. Esto se regula en el art. 32 de la Ley 4/2012.

Para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción. No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que, con arreglo a lo dicho anteriormente, corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil.

El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este artículo quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta. Hay que aclarar que esta facultad resolutoria admite, sin embargo, pacto en contrario.

+ Responsabilidad por incumplimiento de los servicios


En este caso, podemos encontrar dos supuestos de incumplimientos frente al consumidor, aunque en ambos casos las consecuencias para el consumidor son las mismas:

. Que incumpla la empresa prestadora del servicio.

. Que incumpla el propietario o promotor.

En lo que afecta al consumidor, es indiferente que incumpla uno u otro de los anteriores mencionados, dado que el resultado es el mismo, pues de conformidad con el artículo 34 de la Ley 4/2012, será el propietario promotor el responsable frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de la efectiva prestación de los servicios.

Por otro lado, si es la empresa de servicios la que incumple, el propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.

En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.

Una vez resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios que lo ha incumplido, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios.

Cualquier alteración del contrato entre el propietario y la empresa de servicios no perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

- Régimen sancionador


Diferenciaremos el régimen sancionador en dos tipos de infracciones. En primer lugar, el incumplimiento por las empresas de las disposiciones del título en el que se engloba el art. 22 de la Ley 4/2012 será sancionado como infracción en materia de consumo, aplicándosele lo dispuesto en el régimen sancionador general previsto en el texto refundido de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias (Real Decreto Legislativo 1/2007) y normativa autonómica que resulte de aplicación.

Por otro lado, se considerará infracción grave el que, una vez vencido el plazo de desistimiento, el empresario no haya cumplido los requisitos de información exigidos en la Ley 4/2012, pudiendo ser considerada como muy grave atendiendo a los criterios previstos en el artículo 50 del citado texto refundido que es la normal general que defiende a los consumidores y usuarios.

- Derechos y obligaciones


Los derechos y obligaciones en el contrato de aprovechamiento por turno se sintetizan en los artículos 12 y 33 de la Ley 4/2012.

En primer lugar, el artículo 33 establece que el titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.

Si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el art. 312 del Reglamento Hipotecario.

La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá prever la constitución de una comunidad de titulares. Asimismo, dicha comunidad de titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos.

En consonancia, la Ley ha establecido como se regirán los acuerdos de la comunidad de titulares:

. Mayoría de dos tercios: Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido deberán ser tomados por la mayoría de dos tercios de los titulares.

. Mayoría simple: Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de los titulares del derecho de aprovechamiento por turno.

En cuanto a los votos, cada persona tendrá tantos como derechos de los que es titular.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste fuere gravemente perjudicial para los interesados, se someterán a decisión judicial, es decir, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda.

Por último en relación con este asunto, aclarar que las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria y subsidiariamente a las presentes.

Tal y como expone el art. 32 de la Ley antedicha, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año. El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.

En consonancia, para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.

No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil.

El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en el citado artículo 32, quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta. Hay que aclarar que esta facultad resolutoria admite, sin embargo, pacto en contrario.

Comparando la Ley pretérita que regulaba este ámbito (Ley 42/1998) y la ley actual, en lo que respecta a los derechos y obligaciones mencionados anteriormente, podemos decir que no cambian. Es decir, se regulan los mismos en la Ley antigua y en la Ley vigente.

Por otro lado, el artículo 12 de esta Ley 4/2012 habla del derecho a desistir. De conformidad con este artículo, el consumidor o usuario de un derecho de aprovechamiento por turno tendrá derecho a desistir este contrato sin necesidad de alegar ningún tipo de justificación. Con respecto a los plazos sí que hay distinciones entre la Ley antigua (Ley 42/1998) y la Ley actual, resultado de la Directiva 2008/122: la antigua Ley establecía un plazo de 10 días contados desde la firma del contrato; sin embargo, en la Ley vigente este plazo se amplía a 14 días naturales, y se empieza a contar desde la fecha de celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento.

En el caso de que el empresario no hubiere cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento, el plazo empezará a contar desde que se entregue al consumidor el formulario de desistimiento debidamente cumplimentado y vencerá, en cualquier caso, transcurrido un año y catorce días naturales siguientes a la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante o a la recepción posterior del documento contractual. Esta previsión aparece como novedad en la Ley 4/2012 como consecuencia de la transposición de la Directiva anteriormente citada.

En el caso de que el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual obligatoria, incluidos sus formularios, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá transcurridos tres meses y catorce días naturales siguientes a la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, a la recepción posterior de dicho documento. Este plazo de vencimiento ha sido ampliado con respecto a la Ley de 1998 dado que en ella se establecía un plazo de 3 meses.

Respecto a la forma de llevar a cabo el desistimiento, el consumidor está obligado a notificar de forma fehaciente al empresario el desistimiento por escrito en papel u otro soporte duradero.

En cuanto al plazo para poder llevar a cabo el desistimiento, la expedición o envío de la notificación deberá hacerse dentro del plazo legal y será eficaz cualquiera que sea la fecha de recepción por el empresario.

El hecho de que el consumidor ejercite su derecho de desistimiento supone que el contrato se quede sin efecto. Igualmente, quedaran automáticamente sin eficacia los contratos accesorios. Esto se regula en el art. 15 de la Ley 4/2012.

Finalmente, el consumidor que ejerza el derecho a desistimiento que le concede la ley no soportará coste alguno, ni tendrá que pagar ninguna contraprestación correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento.

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Fuente:
Nociones obtenidas al cursar la asignatura “Derecho de la Contratación Civil” (Grado en Derecho), en la UCA, impartida por el profesor Julio Gavidia.

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Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.