Préstamos hipotecarios: tipos de interés y subrogación



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Analizamos la subrogación de préstamos hipotecarios así como todo lo relativo a los tipos de interés en los mismos.

Prestamos hipotecarios y Derecho civil

- Tipos de interés


Se encuentran recogidos en la Orden EHA/2899/2011 de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios. En el caso de pactar en el préstamo un tipo de interés variable (art. 26 de dicha Orden), las entidades de crédito sólo podrán utilizar como índices o tipos de referencia los:

a) calculados a coste del mercado, no influenciable por la propia entidad.

b) Y obtenidos con datos y procedimientos matemáticos objetivos.

A la Ficha de Información Personalizada (FIPER) se adjuntará un documento referido a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años o el plazo máximo disponible, si es menor. También hay que hacer constar que el interés de referencia pactado es uno de los oficiales.

La Circular 5/2012 del Banco de España establece que cuando las entidades entreguen a la persona consumidora una oferta vinculante y se produzca una discrepancia (por una causa legalmente admisible) entre dicha oferta y las cláusulas que finalmente se incluyan en el contrato definitivo (escritura pública), las entidades tienen la obligación de advertir clara y expresamente a la persona consumidora de dicha discrepancia, y debe reflejarse en el contrato que dicha persona es conocedora de la misma (apartado 3 de la Norma quinta. Explicaciones adecuadas y deber de diligencia).

- Subrogación de préstamos hipotecarios


En los casos de subrogación de hipoteca existente, se regirán por la Ley 2/1994, de 30de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Hay que destacar el art. 2 de dicha Ley (redactado por el artículo 13 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario), que nos dice lo siguiente:

“El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, para detallar el importe del préstamo hipotecario que se encuentra hasta ese momento pendiente de pago” (capital pendiente de amortizar).

Establece, además, que tras entregar la documentación detallada con el capital pendiente de amortizar, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se tendrá que dejar constancia en el propio acta de notificación.

En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora el capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas y presentar, además, el justificante de pago para que figure en la escritura de la subrogación.

En el caso de que la entidad financiera acreedora no presentase en ningún momento la liquidación del préstamo hipotecario, la entidad que esté dispuesta a subrogarse, será la encargada de realizar, bajo su responsabilidad, los cálculos de la misma y deberá ingresar la cantidad acordada a la entidad acreedora.

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Fuente:
Nociones obtenidas al cursar la asignatura “Derecho de la Contratación Civil” (Grado en Derecho), en la UCA, impartida por el profesor Julio Gavidia.

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Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.