El procedimiento de subasta



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El “procedimiento de subasta” es un mecanismo de enajenación de bienes integrado por varios contratos independientes entre sí. De una parte, el contrato de subasta, celebrado entre el propietario de los bienes que se quieren enajenar por subasta y la empresa subastadora (habrá supuestos en los que no sea necesario el contrato de subasta; verbigracia, cuando los bienes sean propiedad de la casa de subastas). De otra parte, el contrato de licitación entre la empresa subastadora y los licitadores que pretenden adjudicarse el bien subastado. Por último, el contrato de compraventa entre el propietario del bien y el adjudicatario del acto de subasta.

Subasta y Derecho civil


- El contrato de subasta


Para el caso de que los bienes a subastar no pertenezcan a la empresa que desarrolla la actividad, las relaciones con el propietario de los bienes se ajustarán a los estipulado entre las partes de acuerdo con la normativa general de sobre contratación (art. 57.1 de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista -LOCM, en adelante-). Cuando no hubiera pacto expreso, se entiende que los gastos de la subasta (incluidos custodia y, en su caso, tasación), corresponden a la empresa de subastas, sin que el propietario deba entregar por este concepto remuneración adicional alguna fuera del precio o gratificación establecida. La obligación de custodia y exposición de los bienes y, en su caso, de inclusión en el catálogo, también corresponderá a la empresa, salvo que se hubiera estipulado lo contrario. El encargo de subasta deberá documentarse por escrito. En él se identificarán las partes, el objeto y condiciones de la venta y la retribución de la empresa subastadora.

- Relaciones entre la empresa subastadora y los licitadores (el contrato de licitación)


Cuando expresamente se haya consignado la constitución de fianza en los anuncios de subasta, ésta podrá exigirse a los licitadores (art. 59.1 LOCM). Nunca el importe de la fianza podrá ser superior al 5% del precio de salida de los bienes en cuya licitación se quiera participar. La fianza será reintegrada en el plazo máximo de 3 días a contar desde la finalización del acto a los licitadores a los que no se les hubiera adjudicado el remate (sinónimo de subasta). Cuando el rematante no satisficiera el precio en las condiciones en que se hizo la adjudicación, perderá la fianza constituida que, en defecto de pacto, corresponderá al titular del bien subastado, una vez deducido el premio o comisión atribuible a la empresa subastadora, sin perjuicio del derecho del vendedor a exigir el cumplimiento del contrato (art. 59.3 LOCM).

El legislador, al mencionar la fianza, se está refiriendo a la fianza en sentido estricto como caución para asegurar, en la medida de lo posible, la seriedad de los licitadores y evitar así las consecuencias negativas que suponen las pujas realizadas sin intención real de adquirir. Una vez celebrado el acto de licitación y, por tanto, adjudicado el bien a un licitador, la fianza pasa a convertirse en una suerte de cláusula penal, al cumplir la misma función que las arras penales (art. 59.3 LOCM).

- La documentación (contrato de compraventa)


Una vez adjudicado el bien subastado, se consignará de forma inmediata por escrito, procediéndose a su entrega una vez satisfecho su precio o parte del mismo (que haya sido determinada en los correspondientes anuncios). Las ventas en pública subasta deben formalizarse en documento público o privado, que en su caso podrá ser otorgado por la empresa subastadora como mandataria del propietario del bien subastado.

Esto choca de forma directa con el principio de libertad de forma consagrado para la compraventa tanto en el Código Civil, el Código de Comercio como en la propia LOCM. Ante ésta situación, la doctrina ha venido a buscarle solución, entendiendo que no es necesaria la forma obligatoria en documento público o privado para que la compraventa tenga validez, sino que las partes pueden compelerse entre sí para la formalización del contrato por uno de esos medios, siendo el más habitual el privado al no ser imprescindible el documento público por estar excluidos los bienes inmuebles del ámbito de aplicación de la LOCM. De formalizarse, esa escritura tendrá carácter meramente probatorio.

En definitiva, y a pesar de lo que establece el art. 60.2 LOCM, la compraventa que se realiza en la venta en pública subasta responde a las mismas características que a las de la compraventa ordinaria, debiendo obviarse los requisitos adicionales establecidos en la ley.

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Fuente:
Nociones obtenidas al cursar la asignatura “Derecho de la Contratación Civil” (Grado en Derecho), en la UCA, impartida por el profesor Julio Gavidia.

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Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.