La fe pública registral: fundamento de la protección del adquirente o tercero



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El Registro de la propiedad ha sido instituido para dar seguridad al que realiza una adquisición inmobiliaria confiando en lo que el mismo proclama. La protección registral supone, en definitiva, que un titular verdadero puede quedar privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era. Esta privación y correlativa atribución se justifica por dos motivos:

a) La negligencia del verdadero titular, que al no inscribir su adquisición dio lugar a que el antiguo realizase una segunda transmisión, y

b) La creencia del que adquiere, en la titularidad del que le transmite.

La fe pública registral protege a los terceros y opera fundamentalmente a través de dos principios, que se corresponden con los arts. 32 y 34 LH. Según el art. 32, "los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero". Significa que quien deriva derechos o los ostenta en virtud de un título que no haya sido inscrito en el Registro, no puede ejercer tales derechos frente al tercero protegido.

Al lado de esa eficacia negativa o de inoponibilidad de lo no inscrito, existe otra regla, consagrada en el art. 34 y que puede definirse como eficacia positiva de la publicidad registral. Dice el art. 34 LH que "el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviera su causante o transferente".

Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.